גובה עמלת תיווך דירות והתועלת תמורתה
עניין מרכזי בהקשר של תיווך דירות הוא כמה עמלת תיווך תאלץ לשלם לכל מתווך דירות שיסייע לך. כלומר, מה יהיה גובהה של זו וספציפית, מאילו פרמטרים בדיוק עמלת תיווך דירות זו תושפע. הבנת המרכיבים המשפיעים על גובה עמלת תיווך שיגבה ממך כל מתווך הינה קריטית לפני תחילת ביצוע כל עסקת נדל"ן שהיא. בסופה של קריאת כתבה זו תבין את הגורמים אשר משפיעים על עלותה וגובהה. הן כלפי מעלה והן כלפי מטה.
לחשוב היטב ובמונחים של רווח והפסד
הבנת העניין של מה אתה מקבל קודמת לחישוב של כמה המתווך עצמו ירוויח ממה שתשלם לו. הדבר ברור לכל מבין עניין חריף וחכם דיו. הסכום שתשלם למתווך בעבור השתלבות ידיעותיו ותיווכו בעסקה מתבטל כמעט לחלוטין למול התועלת שאתה עצמך כמובן תפיק מטיפולו המקצועי שיקדם את מטרותיך. מה שאתה מקבל בסופו של דבר ממנו, אמור להיות חשוב לך פי כמה מהקדשת הזמן והמחשבות לעניין של "כמה המתווך ירוויח על גבי".
אם לדוגמה ולשם ההמחשה בלבד, עומדת על הפרק עסקת נכס בעלות ספציפית של 200,000$ , הרי ברור לחלוטין לכל בר דעת כי אף אם הוא עצמו ייאלץ לשלם למתווך עמלת % 5 או יותר, שאין זה משנה כלל היות והוא עצמו השיג תמורה פנטסטית – רווח עצום המקורב כמה שיותר לסכום המצוין- 200,000$ (שכמוהו לא קוטפים כל יום מן העצים). זכור זאת כמובן גם אתה שעה שהינך ניגש למתווך. מה עוד, שמתווך אינו גובה 5% אלא אף פחות מכך...... (וגם 5% לעומת 95% שיישארו בידך, אגב, זה בכלל לא נורא במידה ומצידך השגת את מבוקשך באופן הטוב ביותר....). המשך לקרוא את הכתבה ותגלה כי העמלה אינה מגיעה אף לחצי מ 5%. גלה כמה היא באמת בסכומה כדי לבצע היטב את חישוביך ובכדי לקבל את ההחלטה הנכונה.
כדאיות העבודה מול מתווך
אם תמקם את עצמך היטב מול העניין וודאי יהיה ברור לך, בלשון המעטה, כי האינטרס שלך הוא לקבל את מקסימום התפוקה מעבודתו של מתווך הנדל"ן. הוא משרת אותך ואין זה כלל משנה כמה תיאלץ לשלם לו. מטרתו בעבור תשלום זה הינה להשיב לך תמורה גבוהה פי אלפי מונים ואף יותר גבוהה מכל סכום שלמעשה תשלם לו. מתווך נדל"ן אמור לדאוג עבורך להשבחת העסקה, ליציאתה לפועל על הצד הטוב ביותר הזריז מאד ומול לקוחות נאמנים שישלמו לך והיטב. גם נושא המשא ומתן וניהולו מול הצד השני – אינם נהירים לך כפי שהם מוכרים מדי יום ביומו למתווך ששכרת. ותמורת עמלת התיווך הוא מבצע עבורך גם משא ומתן מקצועי. וזה עניין חשוב מאד.
תפקיד מתווך נדל"ן להלחם למענך על תשלום נאות כפי שביקשת בשיחות התיאום הראשונות שניהלת עימו לגבי הנכס, דירה כלשהי, מגרש נדל"ן ומה שרצוי לך ביותר. מתווך נדל"ן ישיג לך את התוצאה שרצית בכל מחיר. יש לזכור כי גם מעבר לתשלום עמלת תיווך למתווך, שלמעשה מעורבים בכל עסקת נדל"ן גם זמנים מוקצבים, תנאי שוק, ענייני היצע וביקוש ונחיצות מידע מקיף מקצועי מוחלט וטיפול טוב בעניינים. הכל כלול כמובן בתוך תשלום עמלת תיווך - אחת בלבד.
גובה עמלת תיווך מקובלת
חוק המתווכים הישראלי מתיר לכל מתווך לגבות מכל צד המעורב בעסקת נדל"ן עמלה עד לגובה של 2% + מע"מ מתוך גובה העסקה הכוללת. זהו הנתון הרשמי המקובל. אך גובה עמלה זו אינו בגדר חוק בל יעבור אלא ייתכנו בעמלת התיווך שינויים והתאמות בהתאם לאופי הדברים הבאים :
מדיניות ספציפית של כל מתווך
לכל מתווך נדל"ן מרווח אפשרויות המאפשר לו לשחק עם טווח העמלה לפה או לשם. הוא אינו חייב לגבות מראש 2%+ מע"מ אלא עשוי להציע גם עלות אחרת. לדוגמה, כאשר מצב העניינים הוא כזה שבאזור תיווכו הוא מבצע סגירת עסקאות יפה תמידית הרי שמתווך הנדל"ן עשוי בהחלט לבוא לקראתך ולהפחית עבורך את גובה העמלה. מתווך מצליח מסוגל תמיד להפחית מגובה העמלה ויהיה מטבע הדברים פחות לחוץ על היצמדות ל 2% המקובלים. יחד עם זאת מוטב לזכור לספק לו תמריץ כדי שיפעל מהר יותר ועם חשק להשביע את רצון שניכם הדדית. זו עבודתו.
השפעת מצב הביקוש וההיצע בשוק על גובה העמלה
שוק תיווך דירות הוא מעיקרו דינאמי למדי ומשתנה כמדי יום וכמדי תקופה. לכן, מצב עניינים של כמות נכסים פנויים, דירות מגרשים ומבנים שנחוצים בכל זמן נתון - משפיע למדי על גובה עמלת תיווך שכרגע ב"אופנה". כאשר קיימים מצבי היצע וביקוש משתנים של ציבור הקונים מול כמות הנכסים השונים הקיימת בפועל ,הדבר ישפיע – יוריד או יעלה את גובהן של עמלות תיווך ספציפיות. גם מצב של ירידת/עליית ביקוש אזורי בלבד ובזמן נתון עשוי להעלות / להוריד את עמלת התיווך שיבקש ממך מתווך ספציפי שקיים באזורך. הן לגבי נכסים מסוג ספציפי בלבד (דירות פנויות, מגרשי נדל"ן או מבנים אחרים) והן לגבי כל הנכסים בכללותם אשר קיימים באזורך. כמות מבקשי הנכסים ביחס למספרם הנתון של הנכסים הזמינים משנה את גובה עמלת התיווך המבוקשת. כל ענייני הביקוש לעומת ההיצע משפיעים לא מעט על גובה עמלת תיווך.
לסיכום:
עמלת תיווך שגרתית ומקובלת הינה בגובה 2%+ מע"מ. כאשר עומדת על הפרק קניית דירה שערכה המשוער הינו גבוה - האם באמת תהיה חשובה לך עמלתו של המתווך כל זמן שהוא משיג לך את רצונך? - במידה ותצליח לראות את עצמך ורצונותיך בעדיפות גבוהה יותר על פני חישובי "כמה יצא לי לשלם למתווך" אין כל ספק כי הינך פועל נכון יותר ובאופן חכם ויעיל יותר. אם בנוסף לכך, תעשה בשכל ותיצור מצב שבו מתווכים רבים ירוצו אחריך הרי שבכך תוכל לנסות להפחית אף עוד יותר את גובה שני האחוזים הללו. חבל יהיה שלא לנסות זאת ולפעול רק "לבדך" ולהתמודד עם הכל לבד ובפחות מקצועיות.
שאלות ותשובות
אולי תתפלאו אך גם הנכסים מביטים בכם ובצעידתכם בתוכם. מן הרגע שאתם פוסעים את צעדיכם הראשונים בגרם המדרגות המוביל אל דלתותיהם ועד שאתם מסיירים בחדריהם הפנימיים. הקירות , המרצפות והמבנים רגילים זה לא מכבר לאנשים רבים הנכנסים אליהם ומבקשים להתרשם מהם. והם מביטים כמובן, מן הסתם גם בחזרה. נושאים מבטם בעניין ומציגים את תוכנם לחוותיכם באופנים שונים. בלתי זזים אומנם ובלתי מורגשים אך משפיעים במבטם החוקר, הסקרן , הראשוני המצפה להחלטתכם.
כל אדם נבון יודע שכדי לבצע משהו בצורה המקצועית ביותר , בכל תחום ותחום שבחיים, מוטב יהיה לפנות למומחה בתחום הספציפי. ברפואה – לרופא , בתיקון מזגן – למתקן מזגנים וכדי ללמוד משהו – למורה. ואולם, דווקא בתחום כה מקצועי אשר דרושה בו באמת מומחיות ידע : בתחום הנדל"ן - דווקא בו , רבים נמנעים מלפנות לשירותי מתווך נדל"ן.
בנוף התעשייתי שלנו צצים מבני תעשייה רבים לצרכים שונים ביניהם מחסנים ומפעלים שונים. בעבר, היו אלה בניינים עשויים בטון וברזל כבדים ולא תמיד היו מצויידים בתקנים המתאימים ובאישורים. גם כיום ניתן למצוא מבני תעשייה הנבנים ללא אישורים ותקנים בעיקר במושבים.
הלוואות לרכישת נדל"ן בארה"ב חלק א' כריש נדלן ותיק אמר לי פעם שהמיוחד בשוק הנדלן הוא פשטותו. כולם מבינים לכולם יש כלים לבחון כדאיות ההשקעה באופן אובייקטיבי. מה שהופך עסקאות נדלן למורכבות מחד ומעניינות מאידך היא העובדה שנדל"ן הינה השקעה גדולה, לרוב גדולה מיכולות כלכליות של היחיד, כאן היצירתיות באה לידי ביטוי. המאמר זה נדון בכלי המימון הפשוט ביותר לרכישת נכס – המשכנתא, מכיוון שבכל שיחה או פגישה שנייה אנו נדרשים לענות על השאלות בחרתי בפורמט של שאלות ותשובות הברור ונהיר לכל:
אחת השאלות המטרידות ביותר את המשקיע בנדל"ן בחו"ל היא שאלת החתול בשק. המרחק, הבדלי האקלים, שיטות הבנייה השונות ובראש ובראשונה העובדה שלרוב נפגשים עם הנכס בעיקר באמצעות האינטרנט והתמונות היפות מה-Listing, מעלים סימני שאלה משמעותיים המרחיקים משקיעים רבים מהאופציה להשקעה בנכסים מניבים באמריקה. הדרך הטובה ביותר להתמודדות עם חששות אלו היא להזים אותן...
למה אטלנטה למה לא אחת אני נתקל בשאלה מדוע כולם נוהרים לאטלנטה ? מה עושה את אטלנטה אטרקציה נדלנית למשקיע הישראלי? מדוע התשואות כל כך גבוהות?
כאחד שמעורה מאוד בעולם העסקים בישראל ומוביל קבוצה מובילה בתחומים עסקיים רציתי לשתף אתכם בכמה בלופים שמוכרים לכולכם בהשקעות נדל"ן.
בחודשים האחרונים אנו עדים לידיעות מידיעות שונות לגבי מצבו של שוק הנדל"ן בישראל - קפאון? ירידות? במקביל חווים תנודתיות בשוקי ההון. למרבה הפלא אנו עדים למתקפה תקשורתית על אפיקי השקעה אלטרנטיביים. עולה השאלה למה? התשובה לכך לטעמי היא אטרקטיביות אפיק ההשקעה בנדל"ן בצפון אמריקה בכלל ובארה"ב בפרט. האטרקטיביות נובעת בראש ובראשונה מתשואות השיא של נכסים מניבים בארה"ב והסיכוי לרווח הון בטווח הבינוני, לצד אלו העובדה שזהו כפי הנראה שוק הנדל"ן היחיד בעולם בו מתקיימת תחרות משוכללת בקירוב
רק אומרים את המילה "שיפוץ" וכבר הניצוץ בעיניים כבה, התקווה מתחלפת בחשש ומתחילים לתכנן את אסטרטגיית הנסיגה - איך אני יוצא מהפגישה מבלי לאבד את כבודי... זו אולי הטעות הגדולה ביותר של משקיעים בתחום הנדל"ן.
אזור השרון הוא אחד האזורים בארץ אשר "רוקדים על כל החתונות": מושבים בשרון נהנים מאיכות חיים גבוהה – אוויר איכותי, שטחים חקלאיים ירוקים נרחבים, ואווירה פסטורלי ורגועה ותשתיות נהדרות.
בבקר יום ראשון התעוררו בשני מקומות שונים לגמרי באותה העיר שני קונים פוטנציאליים של נדל"ן . כל אחד מהם רצה למקסם את עסקת הנדל"ן שהוא מבצע אך בצורה שונה לגמרי. הבה נביט בסדר יומם של שני סוגי הטיפוסים השונים ובתוצאות בחירתם.
אולי תתפלאו אך גם הנכסים מביטים בכם ובצעידתכם בתוכם. מן הרגע שאתם פוסעים את צעדיכם הראשונים בגרם המדרגות המוביל אל דלתותיהם ועד שאתם מסיירים בחדריהם הפנימיים. הקירות , המרצפות והמבנים רגילים זה לא מכבר לאנשים רבים הנכנסים אליהם ומבקשים להתרשם מהם. והם מביטים כמובן, מן הסתם גם בחזרה. נושאים מבטם בעניין ומציגים את תוכנם לחוותיכם באופנים שונים. בלתי זזים אומנם ובלתי מורגשים אך משפיעים במבטם החוקר, הסקרן , הראשוני המצפה להחלטתכם.
כל אדם נבון יודע שכדי לבצע משהו בצורה המקצועית ביותר , בכל תחום ותחום שבחיים, מוטב יהיה לפנות למומחה בתחום הספציפי. ברפואה – לרופא , בתיקון מזגן – למתקן מזגנים וכדי ללמוד משהו – למורה. ואולם, דווקא בתחום כה מקצועי אשר דרושה בו באמת מומחיות ידע : בתחום הנדל"ן - דווקא בו , רבים נמנעים מלפנות לשירותי מתווך נדל"ן.
השאר תגובה למאמר זה
