תמ"א 38 - תיקון 3
תמ"א 38 שינוי 3 (תמ"א 38/3) נכנס לתוקפו במאי 2012.
שינוי 3 מטפל במספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים.
הנושא הבולט ביותר בתמ"א 38/3 הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף ע"י מתן אישור להוספת קומה נוספת וע"י כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת תמ"א 38.
הסברה הרווחת היא שע"י מתן האישור הנ"ל התווספו 400,000 יח"ד ברחבי הארץ אשר תמ"א 38 הפכה להיות רלוונטית לגביהן.
משפורסמה תמ"א 38, הגורמים המעורבים נתקלו במספר רב של קשיים וחסמים.
בניסיון לפתוח את החסמים שמונעים ביצוע של חיזוק בניינים במסגרת תמ"א 38, הממשלה מפרסמת מעת לעת הוראות חדשות ותיקונים חדשים לחוק התמ"א 38.
תמ"א 38 פורסמה לראשונה בחודש מאי 2005. מאז פורסמו ע"י משרד הפנים מספר חוזרים אשר אמורים להקל בביצוע תמ"א 38.
בחודש אפריל 2008 פורסם חוזר מנכ"ל משרד הפנים בנושא נוהל ביצוע בקרה הנדסית.
בחודש ינואר 2009 פורסם חוזר מנכ"ל משרד הפנים בנושא תוכניות לפי סעיף 23 והיתרים על מנת לסייע במימוש ההקלות אשר ניתנות במסגרת החקיקה המשלימה.
בחודש ינואר 2010 פורסם קובץ המכיל הנחיות לעריכת תוכניות לפי סעיף 23 ופורמט בניית תכנית לדוגמה (הנחיות בדבר טיפול בבקשות להיתר עפ"י תמ"א 38).
בחודש פברואר 2010 פורסם תיקון 2 לחוק התמ"א (תמ"א 38/2).
בחודש יוני 2011 פורסם (להתייחסות הציבור והועדות המחוזיות) תיקון מספר 3 לחוק התמ"א (תמ"א 38/3).
מטרת התיקון היא לשנות את התכנית העיקרית בנושאים הבאים:
• קביעות הוראות בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים שניתן להתיר כתמריץ
לחיזוק, באופן שונה באזורים שונים של הארץ.
• קביעת הנחיות בנוגע להיבטים ההנדסיים של תוספת בניה על גבי מבנים קיימים.
• קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש שלא טעון חיזוק כנגד חיזוק מבנה
שנדרש חיזוקו (ניוד זכויות).
• קביעת הוראות לעניין תוספת מרחבים מוגנים.
• קביעת היחס בין זכויות בניה לפי התמ"א לבין זכויות בניה מתוקף תכנית מפורטת או תוכניות
מפורטות שחלות במקום וטרם מומשו.
• קביעת הוראות בעניין חיזוק בהתאם לדרישות התקן, לרבות חיזוק במסגרת ניצול זכויות
מאושרות.
בחודש אוקטובר 2011 הגישו כל המתנגדים את השגותיהם לתיקון.
חברת אנשי העיר, הגישה השגה באמצעות חטיבת תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר (חטיבה שאנו שותפים לייסודה).
עיקרי ההשגה שהוגשה על ידנו:
• חלק מרכזי בתיקון מתייחס לתמריצים לביצוע תמ"א 38 בפריפריה.
בבואם לעשות מעשה טוב, לדעתנו, המחוקק טעה משמעותית באופן ההגדרה כך שאזורים
שלמים בתוך 21 הערים שהוגדרו כערים בביקוש גבוה הפכו ללא כדאיים.
• שינוי ניסוחים בלשון החוק ובלשון התיקון בנושא זכויות הבניה.
סגירת ומילוי קומה מפולשת, הגדרה של קומה על הגג, הגדרה של חצי קומה על הגג, ניוד
זכויות וכדומה.
• השפעה על תהליך התכנון. חרף העובדה שהחוק קיים כבר כמעט 7 שנים, רשויות מקומיות
רבות לא נערכו עדיין להתמודדות עם תוכניות לפי תמ"א 38. הצעתנו היא להוסיף בתיקון
הגדרה ברורה לתהליכי התכנון והסדרת ההליכים ולחייב את הרשויות לפעול לפי כך.
בעקבות ההשגות שהוגשו, מינתה המדינה חוקר לתוכנית וכל הגופים הוזמנו להציג בפניו את ההשגות.
בסוף פברואר 2012 פורסמו המלצות החוקר ובעקבות כך, פורסמו החלטות ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע). בעקבות המלצותיה של וועדה זו, בוצעו מספר שינויים בנוסחו של שינוי מס' 3 לחוק התמ"א.
הנוסח שהוגש למועצה הארצית לתכנון ובנייה שונה מהנוסח המקורי במספר רב של נקודות אך המרכזית שבהן היא העובדה שהושמט הנספח אשר החריג 21 ערים ולא אפשר הוספה של 2.5 קומות בערים אלו.
בתאריך ה- 01.05.12 פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את ההודעה הבאה:
"המועצה הארצית לתכנון ובניה בראשות מנכ"ל משרד הפנים, מר עמרם קלעג'י, החליטה להמליץ לממשלה על אישור תמ"א 38 / 3 הקובעת שבמבנה שיחוזק בפני רעידות אדמה ניתן יהיה להוסיף סה"כ עד 2 וחצי קומות של זכויות בניה.
עד כה ניתן היה מכוח התמ"א להגדיל את זכויות הבנייה בקומה נוספת בלבד.
מטרתו של שינוי 3 לתמ"א 38 היא להגדיל את סל הכלים התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, באמצעות הגדלת זכויות הבניה שיינתנו מכוחה לעד 2 וחצי קומות.
הוספת הקומות תעשה בהתאם לשיקול דעת הרשות המקומית בכפוף לשיקולים הנדסיים ותכנוניים.
לאור התייחסויות שנשלחו מוועדות מקומיות בנושא המועצה מבהירה כי היא מעודדת את הרשויות והוועדות המקומיות לתכנון ולבניה ליזום תכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שיגדירו אזורי עדיפות לתוספת זכויות בשכונות מסוימות, ולעומת זאת, יגדירו אזורים עם זכויות מופחתות תוך התאמה לתשתיות הקיימות לצרכי ציבור .
המועצה הארצית ציינה כי אישור התמ"א הינו כלי אחד מבין הכלים לעידוד חיזוק מבנים והדגישה כי נדרש לפתח כלים משלימים שאינם תכנוניים עבור שיפור ההערכות לרעידות אדמה, במיוחד באזורים בהם התמ"א אינה אפקטיבית עקב ערכי קרקע נמוכים .
כעת התוכנית תתוקן בהתאם להחלטות המועצה ותועבר לאישור הממשלה.
התוכנית תקבל תוקף רק לאחר אישור הממשלה הצפוי להתקבל בתקופה הקרובה".
בסוף מאי 2012 השינוי נכנס לתוקפו.
שינוי מספר 3 לחוק התמ"א (תמ"א 38/3) הינו שינוי מבורך ביותר, אך חשוב להבין שההוספה של 2.5 קומות הינה לשיקול דעתה של הרשות המקומית ואין מדובר בהנחיה גורפת לכל המדינה.
בתל אביב פורסמה בעבר "תכנית הרובעים" אשר מטרתה להגדיר היכן תאושר תוספת של 1.5 קומות והיכן תאושר תוספת של 2.5 קומות. יש להדגיש שגם תכנית זו טרם אושרה.
למידע נוסף - http://www.city-people.co.il/
שאלות ותשובות
ב-4 בפברואר 2010 תוקן חוק התמ"א בתיקון הידוע כתמ"א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. עסקה על פי תמ"א 38/2, היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו.
ע"מ לקדם את ביצוע תמ"א 38 בת"א, החליטה עיריית תל אביב במסגרת החברה העירונית עזרה וביצרון להרים את הכפפה ולנסות לאגד בניינים המעוניינים לבצע תמ"א 38 ולאחר מכן להפנות אותם ליזמים מתאימים באמצעות מכרז.
שאול דבי, שמאי מקרקעין, בעל וותק של למעלה מ- 10 שנים בתחום. עוסק בענפים של היטל השבחה, מס-שבח, מנהל מקרקעי ישראל, שומות חקלאיות, ירידת ערך מקרקעין. מייצג, מופיע בחוות דעת מומחה בבתי-משפט.
הרבה יזמים וועדי בתים מתכננים לבצע מהלך השקעה על פי תמ"א 38. המטרה של מאמר זה הוא לעזור לאזרח הקטן בטיפים שונים ומגוונים, בכדי להתמודד נכון יותר אל מול היזם ו/או הקבלן כאשר הינו מעוניין לקדם את התוכנית כלפי ביתו. את הטיפים והשאלות העולות מהתוכנית הנ"ל ניתן לקרוא במאמר.
האם פרוייקט תמ"א 38 נידון לכישלון , האם חייב להיות מצב של שני אינטרסים מנוגדים מצד אחד היזמים שרוצים לעשות סיבוב, ומצד השני הדיירים שמבקשים למקסם את מירב שווי הנכס שלהם תוכנית תמ"א 38 מוצגת תמיד כהזדמנות עבור הדיירים לשפר את איכות הדיור , ומנגד הזדמנות עבור היזמים לעשות רווח כספי הבעיה , שהדיירים רואים את עצמם שותפים להזדמנות לעשות רווח כספי , וכאן בא ההתנגשות שתוקעת מקלות בגלגלים של הפרוייקט
החלטתם לרכוש דירה יד שנייה וכעת יש לבחון את התאמת הדירה לצרכים שלכם. מהן הבדיקות שיש לעשות בדירה ומחוצה לה לפני רכישתה? מה חייבים לדעת לפני שקונים דירה מיד שנייה ועל אילו בדיקות, אסור לוותר.
רכישת דירה חדשה מקבלן היא פעמים רבות מה שנקרא בז'רגון המקצועי (והופך במהרה גם לביטוי שגור אצל כל מי שמתחיל תהליך של רכישת דירה חדשה) רכישת דירה "על הנייר". המשמעות היא פשוטה – הדירה שאתם רוכשים איננה קיימת כלל, ואין באפשרותכם לראות אותה ולהבין כיצד תהיה בנויה, למעט דרך אמצעי ההמחשה השונים שיסופקו לכם על ידי הקבלן. אמצעי המחשה כאלה יכולים להיות תכניות אדריכליות של הדירה והבניין, הדמיות ממוחשבות ומצגות כאלה ואחרות, שנוצרו על ידי גרפיקאים שעובדים עם האדריכלים.
עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, הביאה למספר שינויים דרמטיים במפת איזורי הביקוש בישראל, כאשר יותר ויותר משפחות צעירות ומשפרי דיור הרחיבו את המעגל הגיאוגרפי בחיפוש אחר דירה לרכישה, במחירים נגישים יותר. תהליך זה הכניס אל איזורי הביקוש מספר לא מבוטל של ישובים ובהתאם הוביל להאצת קצב הפיתוח בהם. רבים מאותם ישובים ממוקמים באיזור השפלה ואחד הבולטים מבין אלה היא העיר רחובות. במאמר זה נציג מידע מתומצת אודות תולדות העיר וכן נתונים עכשוויים אודות העיר ומקומה בשוק הנדל"ן.
לעיר חדרה שמור מקום של כבוד בתולדות היישוב הציוני בארץ ישראל, בין היתר בשל היותה אחד מן הישובים הותיקים ביותר בתולדותיה של התיישבות זו. במאמר להלן נציג תיאור קצר של הקמת היישוב וכן כמה נתונים על העיר כיום ועל מקומה בשוק הנדל"ן הישראלי
חמישה עקרונות מנחים שנועדו לסייע לכם בקבלת ההחלטה הנכונה בנוגע להשקעה בקרקעות חקלאיות. בהחלט מסוג האינפורמציה שעדיף לדעת לפני שמחליטים על השקעה באדמה חקלאית, מאשר אחרי. ראו הומלצתם.
הערכת שווי נכסים, היא במקרים רבים תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין, תפקיד שיש לו השלכות מרחיקות לכת על ביצוע רכישה, תשלומי מס, החלטות בבתי המשפט ועוד. הערכת נכסים יכולה להתייחס למבנה , על דירה אך גם על קרקע חקלאית, חניון או מגרש פתוח ולא בנוי.
מהו באמת המחיר של דירה יש שנייה? מהן התוספות והתשלומים הנלווים אותם חייב כל רוכש דירה לקחת בחשבון לפני חתימה על הסכם רכישה?
העלייה הדרסטית במחירי הנדל"ן שחלה בשנים האחרונות, והמחאה החברתית שהתחוללה בעקבותיה בקיץ 2011, גרמו לרשויות במדינה לחפש דרכים יצירתיות להקטנת הביקוש לנדל"ן בארץ – ולגרום לכך שמחיריו ירדו מעט על מנת שיתאפשרו גם למעוטי היכולת שבתושבי ישראל.
ע"מ לקדם את ביצוע תמ"א 38 בת"א, החליטה עיריית תל אביב במסגרת החברה העירונית עזרה וביצרון להרים את הכפפה ולנסות לאגד בניינים המעוניינים לבצע תמ"א 38 ולאחר מכן להפנות אותם ליזמים מתאימים באמצעות מכרז.
ב-4 בפברואר 2010 תוקן חוק התמ"א בתיקון הידוע כתמ"א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. עסקה על פי תמ"א 38/2, היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו.
השאר תגובה למאמר זה
