תמ"א 38 - תיקון 3

פורסם: 15/08/2012 |תגובות: 0 | צפיות: 181 | Share

תמ"א 38 שינוי 3 (תמ"א 38/3) נכנס לתוקפו במאי 2012.

שינוי 3 מטפל במספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים.

הנושא הבולט ביותר בתמ"א 38/3 הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף ע"י מתן אישור להוספת קומה נוספת וע"י כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת תמ"א 38.

הסברה הרווחת היא שע"י מתן האישור הנ"ל התווספו 400,000 יח"ד ברחבי הארץ אשר תמ"א 38 הפכה להיות רלוונטית לגביהן.

משפורסמה תמ"א 38, הגורמים המעורבים נתקלו במספר רב של קשיים וחסמים.
בניסיון לפתוח את החסמים שמונעים ביצוע של חיזוק בניינים במסגרת תמ"א 38, הממשלה מפרסמת מעת לעת הוראות חדשות ותיקונים חדשים לחוק התמ"א 38.
 

תמ"א 38 פורסמה לראשונה בחודש מאי 2005. מאז פורסמו ע"י משרד הפנים מספר חוזרים אשר אמורים להקל בביצוע תמ"א 38.
 

בחודש אפריל 2008 פורסם חוזר מנכ"ל משרד הפנים בנושא נוהל ביצוע בקרה הנדסית.
 

בחודש ינואר 2009 פורסם חוזר מנכ"ל משרד הפנים בנושא תוכניות לפי סעיף 23 והיתרים על מנת לסייע במימוש ההקלות אשר ניתנות במסגרת החקיקה המשלימה.
 

בחודש ינואר 2010 פורסם קובץ המכיל הנחיות לעריכת תוכניות לפי סעיף 23 ופורמט בניית תכנית לדוגמה (הנחיות בדבר טיפול בבקשות להיתר עפ"י תמ"א 38).
 

בחודש פברואר 2010 פורסם תיקון 2 לחוק התמ"א (תמ"א 38/2).
 

בחודש יוני 2011 פורסם (להתייחסות הציבור והועדות המחוזיות) תיקון מספר 3 לחוק התמ"א (תמ"א 38/3).
 

מטרת התיקון היא לשנות את התכנית העיקרית בנושאים הבאים:
 

• קביעות הוראות בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים שניתן להתיר כתמריץ   

  לחיזוק, באופן שונה באזורים שונים של הארץ.
• קביעת הנחיות בנוגע להיבטים ההנדסיים של תוספת בניה על גבי מבנים קיימים.
• קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש שלא טעון חיזוק כנגד חיזוק מבנה

   שנדרש חיזוקו (ניוד זכויות).
• קביעת הוראות לעניין תוספת מרחבים מוגנים.
• קביעת היחס בין זכויות בניה לפי התמ"א לבין זכויות בניה מתוקף תכנית מפורטת או תוכניות   

   מפורטות שחלות במקום וטרם מומשו.
• קביעת הוראות בעניין חיזוק בהתאם לדרישות התקן, לרבות חיזוק במסגרת ניצול זכויות

  מאושרות.

בחודש אוקטובר 2011 הגישו כל המתנגדים את השגותיהם לתיקון.
חברת אנשי העיר, הגישה השגה באמצעות חטיבת תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר (חטיבה שאנו שותפים לייסודה).
 

עיקרי ההשגה שהוגשה על ידנו:
 

• חלק מרכזי בתיקון מתייחס לתמריצים לביצוע תמ"א 38 בפריפריה. 
  בבואם לעשות מעשה טוב, לדעתנו, המחוקק טעה משמעותית באופן ההגדרה כך שאזורים     

  שלמים בתוך 21 הערים שהוגדרו כערים בביקוש גבוה הפכו ללא כדאיים. 
• שינוי ניסוחים בלשון החוק ובלשון התיקון בנושא זכויות הבניה.
  סגירת ומילוי קומה מפולשת, הגדרה של קומה על הגג, הגדרה של חצי קומה על הגג, ניוד   

  זכויות וכדומה.
• השפעה על תהליך התכנון. חרף העובדה שהחוק קיים כבר כמעט 7 שנים, רשויות מקומיות  

  רבות לא נערכו עדיין להתמודדות עם תוכניות לפי תמ"א 38. הצעתנו היא להוסיף בתיקון

  הגדרה ברורה לתהליכי התכנון והסדרת ההליכים ולחייב את הרשויות לפעול לפי כך.

בעקבות ההשגות שהוגשו, מינתה המדינה חוקר לתוכנית וכל הגופים הוזמנו להציג בפניו את  ההשגות.
 

בסוף פברואר 2012 פורסמו המלצות החוקר ובעקבות כך, פורסמו החלטות ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע). בעקבות המלצותיה של וועדה זו, בוצעו מספר שינויים בנוסחו של שינוי מס' 3 לחוק התמ"א.

 
הנוסח שהוגש למועצה הארצית לתכנון ובנייה שונה מהנוסח המקורי במספר רב של נקודות אך המרכזית שבהן היא העובדה שהושמט הנספח אשר החריג 21 ערים ולא אפשר הוספה של 2.5 קומות בערים אלו.
 

בתאריך ה- 01.05.12 פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את ההודעה הבאה:

"המועצה הארצית לתכנון ובניה בראשות מנכ"ל משרד הפנים, מר עמרם קלעג'י, החליטה להמליץ לממשלה על אישור תמ"א 38 / 3 הקובעת שבמבנה שיחוזק בפני רעידות אדמה ניתן יהיה להוסיף סה"כ עד 2 וחצי קומות של זכויות בניה.
עד כה ניתן היה מכוח התמ"א להגדיל את זכויות הבנייה בקומה נוספת בלבד.
מטרתו של שינוי 3 לתמ"א 38 היא להגדיל את סל הכלים התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, באמצעות הגדלת זכויות הבניה שיינתנו מכוחה לעד 2 וחצי קומות.

הוספת הקומות תעשה בהתאם לשיקול דעת הרשות המקומית בכפוף לשיקולים הנדסיים ותכנוניים.
לאור התייחסויות שנשלחו מוועדות מקומיות בנושא המועצה מבהירה כי היא מעודדת את הרשויות והוועדות המקומיות לתכנון ולבניה ליזום תכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שיגדירו אזורי עדיפות לתוספת זכויות בשכונות מסוימות, ולעומת זאת, יגדירו אזורים עם זכויות מופחתות תוך התאמה לתשתיות הקיימות לצרכי ציבור .
המועצה הארצית ציינה כי אישור התמ"א הינו כלי אחד מבין הכלים לעידוד חיזוק מבנים והדגישה כי נדרש לפתח כלים משלימים שאינם תכנוניים עבור שיפור ההערכות לרעידות אדמה, במיוחד באזורים בהם התמ"א אינה אפקטיבית עקב ערכי קרקע נמוכים .
כעת התוכנית תתוקן בהתאם להחלטות המועצה ותועבר לאישור הממשלה.
התוכנית תקבל תוקף רק לאחר אישור הממשלה הצפוי להתקבל בתקופה הקרובה".
 

בסוף מאי 2012 השינוי נכנס לתוקפו.

שינוי מספר 3 לחוק התמ"א (תמ"א 38/3) הינו שינוי מבורך ביותר, אך חשוב להבין שההוספה של 2.5 קומות הינה  לשיקול דעתה של הרשות המקומית ואין מדובר בהנחיה גורפת לכל המדינה.
 

בתל אביב פורסמה בעבר "תכנית הרובעים" אשר מטרתה להגדיר היכן תאושר תוספת של 1.5 קומות והיכן תאושר תוספת של 2.5 קומות. יש להדגיש שגם תכנית זו טרם אושרה.

למידע נוסף - http://www.city-people.co.il/

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 0 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/121169/תמquotא-38-תיקון-3

    השאר תגובה למאמר זה

    ב-4 בפברואר 2010 תוקן חוק התמ"א בתיקון הידוע כתמ"א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. עסקה על פי תמ"א 38/2, היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו.

    על ידי: אנשי העירl פיננסים וכספים> נדלןl 15/08/2012 lצפיות: 182

    ע"מ לקדם את ביצוע תמ"א 38 בת"א, החליטה עיריית תל אביב במסגרת החברה העירונית עזרה וביצרון להרים את הכפפה ולנסות לאגד בניינים המעוניינים לבצע תמ"א 38 ולאחר מכן להפנות אותם ליזמים מתאימים באמצעות מכרז.

    על ידי: אנשי העירl פיננסים וכספים> נדלןl 15/08/2012 lצפיות: 175
    יזרסקי, אפשטיין - משרד עורכי דין

    הרבה יזמים וועדי בתים מתכננים לבצע מהלך השקעה על פי תמ"א 38. המטרה של מאמר זה הוא לעזור לאזרח הקטן בטיפים שונים ומגוונים, בכדי להתמודד נכון יותר אל מול היזם ו/או הקבלן כאשר הינו מעוניין לקדם את התוכנית כלפי ביתו. את הטיפים והשאלות העולות מהתוכנית הנ"ל ניתן לקרוא במאמר.

    על ידי: יזרסקי, אפשטיין - משרד עורכי דיןl פיננסים וכספיםl 05/07/2008 lצפיות: 9,020 lתגובות: 2

    סקירה על חיפה - עיר בתנופה. מה מתפתח בעיר הגדולה ביותר בצפון - השכונותף הבתים, הטבע, כל מה שתרצו לדעת על העיר חיפה

    על ידי: דותן הנדלמןl פיננסים וכספים> נדלןl 08/01/2014 lצפיות: 179
    גיא חזן

    ככל שריבית בנק ישראל הלכה וירדה כך ירדה הריבית על הלוואת לדיור וכך הלכה וצמחה לה קהילת הנדל"ן הישראלית. המוני בית ישראל קונים קירות מכל הבא ליד לצורכי השקעה – דירות שהולכות לשוק השכירויות.

    על ידי: גיא חזןl פיננסים וכספים> נדלןl 15/09/2014

    ברצלונה היא היעד החדש של משקיע הנדלן המניב. עם הזדמנויות בשוק של החל מ-100,000 יורו, ניתן לרכוש דירה באיזורי הפריים, קרוב לים ולכל המרכזים התיירותיים.

    על ידי: guybcnl פיננסים וכספים> נדלןl 14/09/2014

    עדיין ישנם "איים"/אזורי נדל"ן שטרם נחשפו ע"י יזמי נדל"ן זריזים, וניתן לרכוש דירות במחירי שוק שאינם מבטאים את הפוטנציאל להגדלת תמורה והשאת ערך בנכס לאחר מימוש תמ"א 38. ההעדפה הנגלית הברורה והחד משמעית צריכה להיות ביצוע של תמ"א 38 תיקון 2 – דהיינו הריסה ובניה חדשה שיתרונותיה ברורים לכל.

    על ידי: דני מורl פיננסים וכספים> נדלןl 27/08/2014 lצפיות: 15

    אל לשמאי המבקש להסתפק רק בהיבט ההתקפי של ייצוג המבקש ע"י עיגון וביסוס עמדת המבקש הסותרת את עמדת המשיבה באמצעות תחשיבים ואסמכתאות. חלק בלתי נפרד הינו בהיבט ההגנתי, כלומר, עימות ואימות הנתונים המובאים ע"י שמאי הועדה, ובכל מקרה, אין לקבלם "כתורה מסיני", אלא נדרש לחקור ו"לרדת לשורשו של עניין".

    על ידי: דני מורl פיננסים וכספים> נדלןl 23/08/2014 lצפיות: 17

    מדובר במערכה כלכלית כוללת הנכפית על הפרט עקב מימוש זכות בדרך של מכר והעברת זכויות או הוצאת היתר בניה ולעיתים גם התחלת שימוש. לשימוש בגישות השומה השונות לחישוב ההשבחה לכאורה, וזיהוי נקודות המפתח בבסיס השומה, חלק נכבד בהתמודדות זו, אך אין די בהן. לכל השבחה לכאורה, קודם "סיפור מעשה" שהתחקות אחריו, הבנתו והכלתו הינם קריטיים לייצוג שלם ומקיף.

    על ידי: דני מורl פיננסים וכספים> נדלןl 21/08/2014 lצפיות: 43
    אלי ורטמן

    מסלולי ההשקעות הקונבנציונליים הם בעלי רווחיות נמוכה או סיכון גבוה. מסלול השקעות נדל"ן בארה"ב הוא המסלול הרווחי ביותר ובעל הסיכון הנמוך ביותר.

    על ידי: אלי ורטמןl פיננסים וכספים> נדלןl 21/06/2014 lצפיות: 16

    תמ"א 38 מקפלת בתוכה חלום להגדלה מהירה של השווי הנכסי של משקי הבית המחזיקים בדירות בבניה רוויה באזורי הביקוש. בעת שנוצר הדיאלוג עם החברה הקבלנית לגבי התמורות לבעלי הדירות, הכרחי לשלב שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבעלים שיבחן את מכלול העסקה, לרבות היבטי מיסוי והיטלים שונים.

    על ידי: דני מורl פיננסים וכספים> נדלןl 21/06/2014 lצפיות: 11
    Yaniv Shiri

    יש כיום בארץ כ- 17,500 אנשים בעלי רישיון תיווך. מה בעצם נותן רישיון התיווך מעבר לאישור מהמדינה לעסוק בתיווך? ברמה היומיומית התעודה לא מקנה לנו מיומנויות תיווך ורוב המתווכים נופלים "בפח" הרשתות הגדולות ומבזבזים כסף וזמן על קורסי נדל"ן למיניהם.

    על ידי: Yaniv Shiril פיננסים וכספים> נדלןl 17/06/2014 lצפיות: 26

    ע"מ לקדם את ביצוע תמ"א 38 בת"א, החליטה עיריית תל אביב במסגרת החברה העירונית עזרה וביצרון להרים את הכפפה ולנסות לאגד בניינים המעוניינים לבצע תמ"א 38 ולאחר מכן להפנות אותם ליזמים מתאימים באמצעות מכרז.

    על ידי: אנשי העירl פיננסים וכספים> נדלןl 15/08/2012 lצפיות: 175

    ב-4 בפברואר 2010 תוקן חוק התמ"א בתיקון הידוע כתמ"א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. עסקה על פי תמ"א 38/2, היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו.

    על ידי: אנשי העירl פיננסים וכספים> נדלןl 15/08/2012 lצפיות: 182
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast