שטח נטו – שטח ברוטו

פורסם: 01/02/2009 |תגובות: 3 | צפיות: 7,908 | Share

כאשר מתיחסים לשטח מבנה מכל סוג בקניה ובהשכרה ההתיחסות היא לשטח ברוטו. השטח הכולל שעליו מקבלים זכויות בניה, משלמים דמי השכרה, מיסים ודמי ניהול. כדי שניתן יהיה להשוות בין מבנים שונים מאותו סוג ולדעת את יעילות השימוש בהם חשוב מאוד לדעת מהו השטח נטו. במאמר זה אלבן את הנושא.

קיימות פרשנויות רבות למושג שטח נטו שטח ברוטו בכל סוגי המבנים .

בדירות מגורים, בעקבות פסיקות בתי משפט, אומץ המושג שטח נומינלי שכולל את החלקים היחסיים בשטחים ציבוריים ובלבד שהמוכר מספק תוכניות מדוייקות והסברים לשטחים המתווספים לשטח הפנימי של הדירה. בכל מקרה רוכש הדירה צריך לנתח את המידע שקיבל ולהגיע בכוחות עצמו לתשובה החשובה מכל – מהו השטח נטו.

שטח נטו הוא שטח החדרים והאולמות השימושיים ללא חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים. 

מה יותר חשוב מהמידע על  השטח המדוייק שישמש אותנו בדירה, במשרד ובמקום העבודה כדי לדעת כמה אטרקטיבי המבנה המוצע לנו. וכדי שנוכל להשוות את ההיצע בשוק לפי נתון כספי מדויק של עלות/תועלת. מה יותר חשוב מהמידע הבסיסי האם ניתן למקם את כל צרכי המשפחה בבית בנוחות ולשפר את המצב הקיים. וכמה עובדים ואמצעי ייצור יכנסו למבנים ולמשרדים החדשים והאם נוכל לספק להם את התנאים האופטימלים לעבודה יעילה ומהנה.

השטח ברוטו, או השטח הנומינלי, כולל שטחים נוספים, מחוץ לנכס, שלא תמיד ברור מהיכן הם נובעים והיקפו תמיד גדול יותר ובלתי משקף את הניצולת האמיתית של הנכס. בכל המקרים בחוזה מכירה או שכירות יכתב שטח זה שכאמור אינו משקף את השטח השימושי האמיתי של הנכס.

בדירות מגורים היו פסקי דין לטובת דיירים שטענו כי קנו דירה בשטח מסויים שנראה להם כשטח הדירה, ובפועל התברר כי  השטח קטן יותר בלפחות עשרים אחוז. כיום יודע כל קונה דירה חדשה כי קיים הבדל בין שטח ברוטו/נומינלי לשטח נטו. וכל מוכר דירה יודע כי הוא חייב להבהיר בחוזה את ההבדל בין ברוטו לנטו ולציין כי השטח ברוטו/נומינלי כולל שטחים נוספים לשטח הדירה. מאידך הקבלן לא חייב לציין את השטח נטו המדוייק והנטל נופל על הקונה שצריך למדוד את שרטוט הדירה. בכל סוגי המבנים אין עניין וחובה על המוכר לציין את השטח נטו והמדידה וההערכה מתבצעת תמיד ע"י הקונה או השוכר שצריך להעזר באנשי מקצוע.

המדידה בדירת מגורים היא פשוטה יחסית. ההבדלים בין ברוטו ונטו אינם כל כך גדולים כמו במבנים לחברות שבהם ההבדלים דרמטיים ושונים באופן משמעותי בין מבנה למבנה. חשיבות מבנה מתוכנן היטב עולה ככל שהשטח גדול יותר וככל ששטח הפרוזדורים ושטחי העזר גדול יותר. זאת כמובן מעבר למבנים שמתוכננים בפרופורציות לא טובות עם מיקום גרעינים ומדרגות באופן כזה שגם בתכנון פנימי טוב לא ניתן להגיע בהם לשטח נטו גבוה.

הסיבה העיקרית לאי הבהירות היא הקושי למדוד את השטח נטו והמקצועיות הרבה הנדרשת לכך. בייחוד כאשר מדובר במדידה במבנה שעדיין לא תוכנן  בהתאם לצרכים האמיתיים של החברה שלנו. תמיד יותר קל להסתמך על שטח הקומה ברוטו כפי שהיא מוגדרת בהיתר הבניה  ולהסיק ממנו מסקנות בהתאם לנקודת המבט של הבודק. בפועל צורת מדידה כזאת אינה מדוייקת.

בדירות מגורים ההטיה קטנה בהרבה מכיוון שכמעט כל השטח הפנימי של הדירה הוא שטח נטו וכמעט ואין פרוזדורים ושטחים בלתי מנוצלים  בתוך דירת מגורים. השטחים הציבוריים המתווספים לשטח הדירה הם קטנים יחסית וכוללים לובי כניסה, מעלית ומדרגות, כך שבסיכומו של דבר מרבית השטח המוגדר שטח ברוטו/נומינלי של דירה הוא שטח נטו. יתכן שהמקובל בדירות מגורים מבלבל אותנו בהתיחסנו למבנים מסוג אחר: משרדים תעשיה וציבוריים.

יועצי ומומחי נדל"ן לא תמיד מודעים להיקף ההטיה ואין להם עניין להתעמק בבדיקה מכיוון שהתוצאה האמיתית תהפוך את המבנה שהם מציעים לפחות אטרקטיבי באופן משמעותי.

מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, אין מצב שבו השטח נטו גדול מ- 75% מהשטח ברוטו . יתרה מזאת במרבית המבנים החדשים מדד הנצילות הזה עומד על 50%-60% בלבד. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1000 מ"ר הנטו יהיה במרבית המבנים 500-600 מ"ר בלבד!

ככל שהמבנה חדש יותר כך קטן השטח נטו מכיוון  שתקני הבטיחות דורשים מרחקי מילוט של 25 מטר מפתח החדר אל המדרגות  עובדה הגורמת להוספת יציאת חירום עם גרמי מדרגות נוספים.

כיום מתאימים את מרחקי המילוט לתקנים בינלאומיים שבהם המרחק גדול יותר כך שיקטן היקף הפרוזדורים והשטחים הציבוריים ויגדל השטח נטו.

ההבדלים בשיטות ההגדרה של שטח ברוטו וההבדל בין מבנה עם ניצולת שטח טובה למבנה עם ניצול נמוכה מעוותים לחלוטין את העלות האמיתית של השכרת השטח .

להלן דוגמה הממחישה את חשיבות השטח נטו במדידה אמיתית של מחיר ההשכרה. ואת ההבדל בין מבנה בניצולת שטח לא טובה למבנה בניצולת שטח טובה מאוד. 

מחיר השכרה של 10$ למ"ר במבנה בשטח 1,000 מ"ר ברוטו הוא 120,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 50% מהברוטו המבנה מספק 500 מ"ר נטו  והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה.

מחיר השכרה של 15$ למ"ר במבנה בשטח זהה 1,000 מ"ר ברוטו הוא 180,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 75% מהברוטו המבנה מספק 750 מ"ר נטו והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה.  מחיר זהה לחלוטין למבנה הראשון!!! .  ה"זול" בעלות השכרה 10$ למ"ר לחודש אינו זול יותר מהמבנה ה"יקר" שעלות ההשכרה למ"ר ברוטו 15$ לחודש – כך שאין כל משמעות למחיר של השטח ברוטו.   

נשמע לא הגיוני ואבסורדי, אך כפי שאנו יודעים אנו חיים במציאות שאינה מתנהגת תמיד לפי כללי ההגיון הפשוט.

העלויות במבנה לא יעיל גדלות מכיוון שהגדלת מרחקים בין עובדים גורמת לבזבוז זמן ומקטינה את יעילות העבודה.  לשטח עלויות נלוות נוספות, ארנונה, דמי ניהול, עלויות חשמל ומיזוג אוויר וגם הם גדלות עם הגדלת השטח.

בסופו של  דבר הושבת העובדים בצורה נכונה בהתאם לתהליך העבודה בעיצוב פנים נאה המתאים לדימוי החברה והתחום שבו היא עוסקת הוא דרישה בסיסית חשובה שיש לעמוד בה. הייתי מוסיף לדרישה הבסיסית גם מבנה פונקציונלי עם ניצולת נטו גבוה כדי להגדיל את כדאיות שכירת השטח, להוזיל באופן משמעותי את עלויות אחזקת המבנה ולהגדיל יעילות העבודה.

הכניסה למבנה חדש היא נקודת ההתחלה בבדיקה ובתכנון. תמיד ניתן לשפר את המצב כאשר החברה ניצבת בפני שינויים משמעותיים של גידול/צמצום כח אדם וייצור.  ולהעזר באנשי מקצוע מנוסים שיכולים לשפר את המצב בצורה משמעותית.

חברה העוברת שינויים ארגוניים כבדים הכוללים פיטורים ושינויים בצוותים ומחלקות נכנסת לתוואי של חסכון והקטנת עלויות. זאת ההזדמנות לערוך בדיקה יסודית ולארגן מחדש את השטח באופן מקצועי תוך הגדלת ניצולת המבנה ע"י הגדלת השטח נטו. חסכון כל כך משמעותי והגדלת יעילות העבודה יהוו בסיס איתן להמשך קיום החברה.

 ג'וני בכור

מינימקס מהנדסים בע"מ

minimaxeng@gmail.com  

    054-4312166    

    אתר האינטרנט שלנו

  http://www.wix.com/minimax52/minimax

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
4
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 17 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/27664/שטח-נטו-–-שטח-ברוטו

    השאר תגובה למאמר זה

    גוני בכור

    מאמר זה מציע שיטה פשוטה יחסית למדידת השטח נטו ולהשוואה ותמחור של נכסים. זאת כדי להקל על הקונה או השוכר הממוצע להשוות ולקבל החלטה על הנכס שהוא שוכר או קונה ככל שערך הנכס וכך גם גודלו גבוה יותר כך גדלה הכדאיות בשכירת שירותים של איש מקצוע לביצוע הבדיקה. בנכסים בשטח קטן בהחלט אין צורך בהכשרה מקצועית כדי לבצע את הבדיקה.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 19/02/2009 lצפיות: 1,777

    מחפשים דרך טובה להגן על העסק שלכם ? אולי מצלמות אבטחה לעסק יעניקו לכם פתרון מושלם! כנסו למאמר וקראו עוד על מצלמות אבטחה לעסק

    על ידי: ליא לאפl עסקים> ניהולl 11/09/2014
    Jude Barak

    זו תהיה הצהרה מוזרה מצידי אבל אני לא אוהבת מספרים. מעולם לא אהבתי וגם היום אנחנו ביחסי "שלום, שלום" בלבד. כשהתחלתי לנהל פרויקטים גדולים, עתירי שעות כח אדם, נדרשתי לדווח ללקוחות באופן שוטף ועל פי דרישה את היקף הפעילות שכלל בין השאר, שעות עבודה של עובדים רבים, ממחלקות שונות, כשלכל עובד הסכם עבודה משלו. מאחר ורוב הרווחים בפרוייקטים מסוג זה מבוססים על אחוזים מפעילות, למעקב נכון חשיבות עצומה. אין לי בעיה לנהל את העבודה הקשה ביותר בשטח. אבל לחשב כל כך הרבה מספרים? אני?

    על ידי: Jude Barakl עסקים> ניהולl 06/09/2014 lצפיות: 19
    שרון דבירי ענקי

    רק כאשר המחשבות שלנו מאורגנות, והתודעה שלנו רגועה, אנחנו מצליחים להגיע לתפוקה מקסימאלית. לתחושת רגיעה זו אפשר להגיע רק כאשר קיימת תחושת שליטה. להלן מקצת מהטכניקות המובילות לארגון ולסדר שיטתי.

    על ידי: שרון דבירי ענקיl עסקים> ניהולl 18/08/2014 lצפיות: 14
    Jude Barak

    בינה עסקית, מושג שמתחבר לרוב עם ארגונים גדולים ומערכות מסובכות, מתאים ואף נדרש דווקא לעסקים קטנים וזעירים. איסוף, ניתוח נתונים ובעיקר הסקת מסקנות על סמך הניתוח יכול להיות ההבדל המהותי בין הצלחת העסק או כישלונו. המאמר עוסק בחשיבות הבינה העסקית לעסקים הקטנים ובשימוש בתוכנת אקסל - EXCEL, הקיימת בכל מחשב לצורך איסוף וניתוח הנתונים. במאמר דוגמאות והצעות מעשיות לאפליקציות מבוססות אקסל.

    על ידי: Jude Barakl עסקים> ניהולl 02/08/2014 lצפיות: 30

    יעוץ ארגוני נתפס בדרך כלל כפעילות עומק כבדה ולעיתים מכבידה. ישנם דרכים פשוטות להחדיר תכנים אלו ב"דלת האחורית" באמצעות תכנים נגישים ומהנים למשתתפים.

    על ידי: יעלl עסקים> ניהולl 29/07/2014 lצפיות: 11
    שרה רוזנבוים

    קבצן עיוור נהג לשבת על המסלול שמוביל לתחנת הרכבת התחתית שבניו יורק. הקשיש ישב, ובחיקו שלט עם שתי מילים בלבד: "אני עיוור". עוברים ושבים הטילו מפעם לפעם מטבע לקערית הנדבות שלו, אבל הסכומים היו זעומים.

    על ידי: שרה רוזנבויםl עסקים> ניהולl 21/07/2014 lצפיות: 17
    שרה רוזנבוים

    לפני כשבוע פורסם במגזין העסקים היוקרתי "Business Insider", כי צ'ן גוואנגביו, איל הון סיני, שהכריז על עצמו כ'אדם המשפיע ביותר של סין'- קיים אירוע ענק בעיר ניו יורק, שכלל ארוחה במסעדת יוקרה וחלוקת שטרות בני 100 דולרים ל-200 אנשים מוכי עוני.

    על ידי: שרה רוזנבויםl עסקים> ניהולl 21/07/2014 lצפיות: 14
    שרה רוזנבוים

    מנהל ארגון העוסק בתחום הרפואי, פנה אלינו בשאלה: הוא הכיר תורם אמיד, בעל אמצעים רבים, ובמסגרת ההיכרות, התורם העניק לו תרומה בסך 18,000$. לאחר מספר חודשים הוא פנה אליו הנדרש (סכום גבוה) למימוש הפרויקט. חודשיים לאחר מכן- שוב פנה המנכ"ל לאותו תורם, שכבר הפך לידיד ובקש ממנו סכום נוסף עבור הפעילות. "אתה לא חושב שהגזמת?"- זו הייתה שאלתו של התורם.

    על ידי: שרה רוזנבויםl עסקים> ניהולl 21/07/2014
    גוני בכור

    כדי שמסעדה ובית קפה יצליחו חשוב להציע מנות טעימות, קפה מוצלח, מיקום מתאים, צוות איכותי, קניינות וניהול יעילים וכמובן שיווק ויחצנות. במאמר זה אתייחס למספר גורמים חשובים שקשורים בתכנון ויעילות התפעול המשתפרים בעזרת תכנון המקום.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 12/01/2010 lצפיות: 5,506
    גוני בכור

    מחסן יעיל ממוקם במבנה שבו עלות ההשכרה נמוכה, עם תקרה גבוה, בקומת קרקע עם גישה למשאיות ורכב ובמבנה. מה עושים כאשר המחסן צריך להיות משולב בשטחי המשרדים והייצור של החברה וממוקם בשטח שאינו מתאים למחסן?

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 31/12/2009 lצפיות: 3,264
    גוני בכור

    ביצוע שינויים במפעל יצרני כרוך בהשקעות כספיות גבוהות בגלל שינוי תשתיות והזזת מכונות ואמצעי ייצור. יותר זול לבצע את השינויים באופן אקראי בהתאם לשטח הפנוי הקיים. זאת הסיבה שמפעלים רבים נראים מרושלים ומאולתרים ותפוקתם אינה אופטימלית.

    על ידי: גוני בכורl עסקיםl 31/12/2009 lצפיות: 3,583
    גוני בכור

    במאמר הקודם הצבענו על משמעות הצבעים בתהליך עיצוב הפנים ובחלל המעוצב. מאמר זה יציג את הקשר בין בחירת צבעים לתכונות אופי. כל אחד מאתנו אוהב במיוחד צבע מסויים, יש קשר בין אישיות לגוון מועדף.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 20/07/2009 lצפיות: 1,903
    גוני בכור

    מדד היעילות של מחסן הוא זמן איתור והוצאת פריט מינימלי במקביל לאחסון בשטח מינימלי. ניתוח מדוייק של הפריטים המאוחסנים יאפשר שימוש במדפים בגודל המתאים ואחסון בכל שטח ונפח המדפים . ניתוח מדוייק של תהליך העבודה במחסן יאפשר קליטה ואחסון מהיר של הפריטים המגיעים, שמירה על רמות מלאי מינימליות ללא יצירת מצב של חוסר בפריטים מסויימים ואיתור, שליפה והוצאה מהירה של הפריטים המאוחסנים. חשוב להגיע לניתוח מדוייק של רמות המלאי, חלוקה לפי סוגי פריטים, ובחירת המדפים הנכונה. לאחר שנעשה זאת ההמשך יהיה קל יותר

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 30/06/2009 lצפיות: 5,884
    גוני בכור

    מפעל יצרני ומערך יצור הם מקום שבו מעבדים חומר גלם, מרכיבים, בודקים ומוציאים החוצה כמוצר מוגמר או כחלק מוגמר שעובר למפעל אחר או לצרכן הסופי. כל זה ביעילות ללא צווארי בקבוק המעכבים את הייצור. בתכנון מערך ייצור הגורם הקובע את השטח הנדרש הוא גודל המכונות, הציוד והאחסון. הדיוק הכרחי, חייבים למדוד מכונות ולהגדיר מרווחי עבודה נדרשים מכיוון שככל שנדרשות יותר אספקות כך חשוב עימוד הציוד בדיוק במקום הנכון. האספקות כוללות חשמל, מים מטופלים, אוויר דחוס, חנקן, תקשורת, ניקוזים וכד'.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 25/04/2009 lצפיות: 21,291
    גוני בכור

    תכנון מוצלח של חנות יתרום לחווית קניה מהנה ובכך להגדלת היקף המכירות. מיקום וארגון הקופות, צורת הצגת הסחורה ותכנון מסלול התנועה הם הגורמים הבסיסיים לתכנון נכון.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 20/04/2009 lצפיות: 1,578
    גוני בכור

    מאמר זה מציע שיטה פשוטה יחסית למדידת השטח נטו ולהשוואה ותמחור של נכסים. זאת כדי להקל על הקונה או השוכר הממוצע להשוות ולקבל החלטה על הנכס שהוא שוכר או קונה ככל שערך הנכס וכך גם גודלו גבוה יותר כך גדלה הכדאיות בשכירת שירותים של איש מקצוע לביצוע הבדיקה. בנכסים בשטח קטן בהחלט אין צורך בהכשרה מקצועית כדי לבצע את הבדיקה.

    על ידי: גוני בכורl עסקים> ניהולl 19/02/2009 lצפיות: 1,777

    תגובות על מאמר זה

    1
    רנה פרידמן 04/03/2009
    מאמר מענין ביותר.
    מרחיב את הידע על נושא שלא הרבה מכירים ומודעים
    להשפעתו.
    0
    אבי נעים 11/02/2009
    מאמר מקצועי ומעניין
    למדתי המון על הפער בין שטח ברוטו לנטו
    מדהימה ההשפעה של מידת הניצול של השטח
    על העלויות
    0
    ג'וני בכור 09/02/2009
    אני לא מצליח לראות את התגובות
    spzr
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast