שטח נטו – שטח ברוטו

01/02/2009 • על ידי • 7,996 צפיות

כאשר מתיחסים לשטח מבנה מכל סוג בקניה ובהשכרה ההתיחסות היא לשטח ברוטו. השטח הכולל שעליו מקבלים זכויות בניה, משלמים דמי השכרה, מיסים ודמי ניהול. כדי שניתן יהיה להשוות בין מבנים שונים מאותו סוג ולדעת את יעילות השימוש בהם חשוב מאוד לדעת מהו השטח נטו. במאמר זה אלבן את הנושא.

קיימות פרשנויות רבות למושג שטח נטו שטח ברוטו בכל סוגי המבנים .

בדירות מגורים, בעקבות פסיקות בתי משפט, אומץ המושג שטח נומינלי שכולל את החלקים היחסיים בשטחים ציבוריים ובלבד שהמוכר מספק תוכניות מדוייקות והסברים לשטחים המתווספים לשטח הפנימי של הדירה. בכל מקרה רוכש הדירה צריך לנתח את המידע שקיבל ולהגיע בכוחות עצמו לתשובה החשובה מכל – מהו השטח נטו.

שטח נטו הוא שטח החדרים והאולמות השימושיים ללא חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים. 

מה יותר חשוב מהמידע על  השטח המדוייק שישמש אותנו בדירה, במשרד ובמקום העבודה כדי לדעת כמה אטרקטיבי המבנה המוצע לנו. וכדי שנוכל להשוות את ההיצע בשוק לפי נתון כספי מדויק של עלות/תועלת. מה יותר חשוב מהמידע הבסיסי האם ניתן למקם את כל צרכי המשפחה בבית בנוחות ולשפר את המצב הקיים. וכמה עובדים ואמצעי ייצור יכנסו למבנים ולמשרדים החדשים והאם נוכל לספק להם את התנאים האופטימלים לעבודה יעילה ומהנה.

השטח ברוטו, או השטח הנומינלי, כולל שטחים נוספים, מחוץ לנכס, שלא תמיד ברור מהיכן הם נובעים והיקפו תמיד גדול יותר ובלתי משקף את הניצולת האמיתית של הנכס. בכל המקרים בחוזה מכירה או שכירות יכתב שטח זה שכאמור אינו משקף את השטח השימושי האמיתי של הנכס.

בדירות מגורים היו פסקי דין לטובת דיירים שטענו כי קנו דירה בשטח מסויים שנראה להם כשטח הדירה, ובפועל התברר כי  השטח קטן יותר בלפחות עשרים אחוז. כיום יודע כל קונה דירה חדשה כי קיים הבדל בין שטח ברוטו/נומינלי לשטח נטו. וכל מוכר דירה יודע כי הוא חייב להבהיר בחוזה את ההבדל בין ברוטו לנטו ולציין כי השטח ברוטו/נומינלי כולל שטחים נוספים לשטח הדירה. מאידך הקבלן לא חייב לציין את השטח נטו המדוייק והנטל נופל על הקונה שצריך למדוד את שרטוט הדירה. בכל סוגי המבנים אין עניין וחובה על המוכר לציין את השטח נטו והמדידה וההערכה מתבצעת תמיד ע"י הקונה או השוכר שצריך להעזר באנשי מקצוע.

המדידה בדירת מגורים היא פשוטה יחסית. ההבדלים בין ברוטו ונטו אינם כל כך גדולים כמו במבנים לחברות שבהם ההבדלים דרמטיים ושונים באופן משמעותי בין מבנה למבנה. חשיבות מבנה מתוכנן היטב עולה ככל שהשטח גדול יותר וככל ששטח הפרוזדורים ושטחי העזר גדול יותר. זאת כמובן מעבר למבנים שמתוכננים בפרופורציות לא טובות עם מיקום גרעינים ומדרגות באופן כזה שגם בתכנון פנימי טוב לא ניתן להגיע בהם לשטח נטו גבוה.

הסיבה העיקרית לאי הבהירות היא הקושי למדוד את השטח נטו והמקצועיות הרבה הנדרשת לכך. בייחוד כאשר מדובר במדידה במבנה שעדיין לא תוכנן  בהתאם לצרכים האמיתיים של החברה שלנו. תמיד יותר קל להסתמך על שטח הקומה ברוטו כפי שהיא מוגדרת בהיתר הבניה  ולהסיק ממנו מסקנות בהתאם לנקודת המבט של הבודק. בפועל צורת מדידה כזאת אינה מדוייקת.

בדירות מגורים ההטיה קטנה בהרבה מכיוון שכמעט כל השטח הפנימי של הדירה הוא שטח נטו וכמעט ואין פרוזדורים ושטחים בלתי מנוצלים  בתוך דירת מגורים. השטחים הציבוריים המתווספים לשטח הדירה הם קטנים יחסית וכוללים לובי כניסה, מעלית ומדרגות, כך שבסיכומו של דבר מרבית השטח המוגדר שטח ברוטו/נומינלי של דירה הוא שטח נטו. יתכן שהמקובל בדירות מגורים מבלבל אותנו בהתיחסנו למבנים מסוג אחר: משרדים תעשיה וציבוריים.

יועצי ומומחי נדל"ן לא תמיד מודעים להיקף ההטיה ואין להם עניין להתעמק בבדיקה מכיוון שהתוצאה האמיתית תהפוך את המבנה שהם מציעים לפחות אטרקטיבי באופן משמעותי.

מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, אין מצב שבו השטח נטו גדול מ- 75% מהשטח ברוטו . יתרה מזאת במרבית המבנים החדשים מדד הנצילות הזה עומד על 50%-60% בלבד. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1000 מ"ר הנטו יהיה במרבית המבנים 500-600 מ"ר בלבד!

ככל שהמבנה חדש יותר כך קטן השטח נטו מכיוון  שתקני הבטיחות דורשים מרחקי מילוט של 25 מטר מפתח החדר אל המדרגות  עובדה הגורמת להוספת יציאת חירום עם גרמי מדרגות נוספים.

כיום מתאימים את מרחקי המילוט לתקנים בינלאומיים שבהם המרחק גדול יותר כך שיקטן היקף הפרוזדורים והשטחים הציבוריים ויגדל השטח נטו.

ההבדלים בשיטות ההגדרה של שטח ברוטו וההבדל בין מבנה עם ניצולת שטח טובה למבנה עם ניצול נמוכה מעוותים לחלוטין את העלות האמיתית של השכרת השטח .

להלן דוגמה הממחישה את חשיבות השטח נטו במדידה אמיתית של מחיר ההשכרה. ואת ההבדל בין מבנה בניצולת שטח לא טובה למבנה בניצולת שטח טובה מאוד. 

מחיר השכרה של 10$ למ"ר במבנה בשטח 1,000 מ"ר ברוטו הוא 120,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 50% מהברוטו המבנה מספק 500 מ"ר נטו  והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה.

מחיר השכרה של 15$ למ"ר במבנה בשטח זהה 1,000 מ"ר ברוטו הוא 180,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 75% מהברוטו המבנה מספק 750 מ"ר נטו והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה.  מחיר זהה לחלוטין למבנה הראשון!!! .  ה"זול" בעלות השכרה 10$ למ"ר לחודש אינו זול יותר מהמבנה ה"יקר" שעלות ההשכרה למ"ר ברוטו 15$ לחודש – כך שאין כל משמעות למחיר של השטח ברוטו.   

נשמע לא הגיוני ואבסורדי, אך כפי שאנו יודעים אנו חיים במציאות שאינה מתנהגת תמיד לפי כללי ההגיון הפשוט.

העלויות במבנה לא יעיל גדלות מכיוון שהגדלת מרחקים בין עובדים גורמת לבזבוז זמן ומקטינה את יעילות העבודה.  לשטח עלויות נלוות נוספות, ארנונה, דמי ניהול, עלויות חשמל ומיזוג אוויר וגם הם גדלות עם הגדלת השטח.

בסופו של  דבר הושבת העובדים בצורה נכונה בהתאם לתהליך העבודה בעיצוב פנים נאה המתאים לדימוי החברה והתחום שבו היא עוסקת הוא דרישה בסיסית חשובה שיש לעמוד בה. הייתי מוסיף לדרישה הבסיסית גם מבנה פונקציונלי עם ניצולת נטו גבוה כדי להגדיל את כדאיות שכירת השטח, להוזיל באופן משמעותי את עלויות אחזקת המבנה ולהגדיל יעילות העבודה.

הכניסה למבנה חדש היא נקודת ההתחלה בבדיקה ובתכנון. תמיד ניתן לשפר את המצב כאשר החברה ניצבת בפני שינויים משמעותיים של גידול/צמצום כח אדם וייצור.  ולהעזר באנשי מקצוע מנוסים שיכולים לשפר את המצב בצורה משמעותית.

חברה העוברת שינויים ארגוניים כבדים הכוללים פיטורים ושינויים בצוותים ומחלקות נכנסת לתוואי של חסכון והקטנת עלויות. זאת ההזדמנות לערוך בדיקה יסודית ולארגן מחדש את השטח באופן מקצועי תוך הגדלת ניצולת המבנה ע"י הגדלת השטח נטו. חסכון כל כך משמעותי והגדלת יעילות העבודה יהוו בסיס איתן להמשך קיום החברה.

 ג'וני בכור

מינימקס מהנדסים בע"מ

minimaxeng@gmail.com  

    054-4312166    

    אתר האינטרנט שלנו

  http://www.wix.com/minimax52/minimax

אודות כותב המאמר

גוני בכור

הכותב הוא מהנדס ראשי במשרד התכנון  "מינימקס מהנדסים בע"מ" המתמחה בניהול פרויקטים תכנון פונקציונלי לבינוי ועיצוב פנים. http://minimax52...