מס רכישה בעסקאות מקרקעין
בעת רכישת מקרקעין, קמה חבות בתשלום מס רכישה. שיעור מס הרכישה שונה באם הרוכש הינו הבעלים של דירה יחידה, באם הרוכש הינו בעלים של דירה נוספת, במידה והרוכש הינו עולה חדש, במידה והרוכש הינו נכה , בעת העברת מקרקעין במתנה ובמקרים מסוימים נוספים. מס הרכישה הינו נגזרת של שווי הרכישה.
להלן אתייחס לשיעור מס ברכישה במקרים הספציפיים הנ"ל.
מס רכישה ברכישת מקרקעין שאינם דירת מגורים
מס הרכישה במקרה זה הינו בשיעור של 5% משווי הזכויות הנרכשות.
מס רכישה ברכישת דירה שאיננה דירתו היחידה של הרוכש
במקרה כזה, מס הרכישה מחושב לפי המדרגות שלהלן
בגין שווי התמורה עד ל- 772,310 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%, ומסכום זה ואילך ישולם מס בשיעור של 5%. תוקף המדרגות הנ"ל הינו עד ליום 15.1.09.
בעניין זה יש לשים לב לדגשים הבאים:
א. אם פרט לדירה הנרכשת יש לרוכש דירה נוספת, והוא מתחייב למכור אותה תוך שנתיים מיום רכישת הדירה, או תוך שנה מיום מסירת הדירה לידיו ע"י הקבלן (אם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן), יראו אותו כבעלים של דירת מגורים יחידה והחישוב יהיה בהתאם לכך. על הרוכש להצהיר, בדיווח לרשויות המס, על כוונתו למכור את דירתו הנוספת כאמור לעיל.
ב. הרוכש, בן זוגו, ידוע בציבור וילדיו עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד. כלומר, אם זוהי דירתו הנרכשת היחידה של הרוכש, אך ע"ש ילדו הקטין של הרוכש רשומה דירה, לא יהנה הרוכש ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה.
ג. במניין הדירות לא תחשב דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1.1.97 או דירה אשר חלקו של הרוכש בה קטן מ- 25%.
מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה
במקרה זה, מס הרכישה יחושב לפי שיעורי המס כדלקמן:
בגין שווי התמורה עד לסך של 907,700 ₪- לא ישולם מס רכישה.
בגין החלק שמ- 907,700 ₪ ועד 1,275,690 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 3.5%
בגין החלק העולה על 1,275,690 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 5%.
תוקף המדרגות הנ"ל הינו עד ליום 15.1.09.
הקלות ממס רכישה לנכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה
תקנות מס הרכישה קובעות כי במקרים האמורים לעיל,ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנרכשת. הקלה כאמור תינתן רק פעמיים בחיים.
הקלות ממס רכישה לעולה חדש
עולה אשר רכש מקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל, ועד 7 שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% לשווי הזכות הנרכשת.
עולה זכאי להקלה כאמור רק פעם אחת ברכישת דירה ופעם אחת ברכישת עסק.
מס רכישה בעת העברת מקרקעין במתנה לקרוב
העברת מקרקעין במתנה ל"קרוב", תמוסה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. לעניין זה יש לשים לב להגדרת המונח "קרוב". "קרוב", לעניין זה כולל את בן הזוג, הורה, צאצא,נכד,נין,בן זוג של צאצא,אח ואחות בלבד.
מס רכישה בעת העברת מקרקעין לבן זוג המתגורר עימו
העברת מקרקעין במתנה לבן הזוג המתגורר יחד עם המעביר בדירת המגורים, פטורה ממס רכישה.
בבחינת הפטורים השונים, יש תמיד לבדוק שוב את הזכאות לפטור מול ההגדרות המדויקות הקבועות בחוק והתקנות.
שאלות ותשובות
שירות מיסוי מקרקעין מס רכישה במשרד עורך דין מקרקעין רות אלדן אנו מומחים בנושא חוק מיסוי מקרקעין. הידעת? ההיערכות שלכם למיסוי לא פחות חשובה מהתשלומים עצמם
מאז תיקון 50 לחוק נקבעו כללים חדשים לחישוב המס במכירת מניות. הכללים שונו לאור עיוותים ישנים ורבים שהיו ומאותו תיקון מכירת מניות תיחשב לצרכי מס כמכירת מניות של חברה רגילה. במילים אחרות, מחשבים את התמורה שהתקבלה בניכוי עלות מניות והוצאות שהוצאו בנוגע למכירה. למס רכישה - השאיר החוק את הנוסחה הקודמת. זה יוצר עיוות שבדין ופגיעה ברוכשי המניות ובמטרות החוק על כל עקרונותיו.
כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס. מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך. מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-654522. בסימולטור של רשות המסים ניתן לבדוק את שיעור המס הצפוי.
מאמר זה ידון בנושא מס הרכישה. מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה. אנו נתייחס בהמשך הדברים בעיקר לרכישת דירת מגורים. סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום מס רכישה. המס הוא בשיעור יחסי משווי רכישת הנכס. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים יהיה המס קבוע למלוא שווי הרכישה (5% משווי הרכישה). בדירות, המשמשות כדירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג, כפי שיובהר בהמשך. יצוין כי בנוסף לחוק קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.
תוכן דף המידע: 1. מהו מס רכישה? 2. חובת הצהרה ודיווח 3. מדרגות מס רכישה - גירה יחידה 4. מדרגות מס רכישה - דירה נוספת 5. פטורים / הקלות במס רכישה 6. מחשבון / סימולטור מס רכישה 7. הוראת שעה 2011 בחוק מיסוי מקרקעין
לפני כארבע שנים פסק בית המשפט העליון בע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעיו נ' עליזה לבנון (להלן-"הלכת עליזה לבנון") כי ההבחנה בין בני זוג נשואים לבין בני זוג ידועים בציבור לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא הפליה פסולה ולכן יש לפרש את המונח "בן-זוג" בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שהותקנו מכוחו באופן שהוא חל גם על ידועים בציבור. מן הראוי לשים לב כי להלכת עליזה לבנון יש תוצאות מרחיקות לכת מעבר לעסקאות בין בני הזוג עצמם:- הידוע בציבור הפך לא רק ל"קרוב" של בן זוגו אלא גם "לקרוב" של הורי בן זוגו ושל ילדיו של בן הזוג, לצורך קבלת פטורים ממסי מקרקעין. יחד עם זאת, נשארו עדיין לא מעט שאלות פתוחות
כולנו רוצים קורת גג, והצורך הבסיסי הזה מביא אותנו להשקיע את רוב כספינו ברכישת דירה. התשלומים עבור רכישת הדירה אינם רק עלות הדירה עצמה אלא כוללים תשלומים נוספים כמו תשלום לעורך דין ותשלום מס רכישה, כאשר מס רכישה הינו חובה עבור כל רכישת דירה.
בפסק הדין נאות הארץ בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב בית המשפט מלבן סוגיה מעניינת. הסוגיה עוסקת הכיצד מחושב החלק היחסי של בעל זכויות באיגוד מקרקעין בעל סוגי מניות שונים אשר בצידן זכויות שונות. יש לציין שפסק הדין דן במקרה בו המכירה בוצעה לפני שנת 2002 - לפני תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין שמתייחס לנושא. בית המשפט מציין שלאחר התיקון, הסעיף החדש אשר מסדיר את הנושא נגוע באי בהירות
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש של זכות במקרקעין בישראל או מי שרוכש זכויות באיגוד מקרקעין בישראל. שיעור המס ככלל הוא 5% משווי הרכישה. לדירות מגורים יש הטבה שהמס מחושב על בסיס מדרגות, כלומר עד לשווי מסוים של הדירה מוטל שיעור נמוך והואעולה ביחס ישיר לשווי הדירה עד למקסימום 5%. בשל כך נקבעו בחוק כללים לחישוב מס הרכישה על רכישה של חלק בדירה. פסק הדין מחדד ומזכיר. בסוף המאמר יש מילון מונחים מקצועיים להקלת ההבנה.
המאמר מסביר איזה ועדות תכנון ובניה קימות ומהם תפקידם, לאיזה ועדה עלינו לפנות כאשר אנו מעוניינים לבנות פרגולה , גדר, בית?.
המאמר מסביר מהי הערת אזהרה , איזה סוגי הערות אזהרה קימים וכיצד ניתן לבטל את הערת האזהרה.
המאמר עוסק בשאלת ההוצאות השונות בבית המשותף, איזו הוצאה היא בגדר תחזוקה של הרכוש המשותף ואיזו החלטה הינה בגדר שדרוג או שיפור של המצב הקיים. בכל אחד מן המקרים הרוב הנדרש הוא שונה והדבר נובע מכך שהוצאות הנדרשות לתחזוקה ושימור של המצב הקיים הינן בגדר הכרח בעוד ששיפור המצב הקיים לעיתים איננו מחוייב מכורח המציאות בפועל ומשכך לא ניתן לכפות מצב זה על כלל הדיירים ללא הסכמתם המפורשת מראש. המאמר דן בבחינת ההחלטה נשוא ההוצאה ולאחר קביעת טיבה ואופיה של ההחלטה, מהו הרוב הנדרש לצורך קבלתה ויישומה.
הקונפליקט בין דיירים מוגנים לבין בעלי המושכר הוא כנראה בלתי נמנע. חוקי הגנת הדייר נחקקו לפני עשרות שנים כאשר האווירה במדינה היתה שונה בתכלית – סוציאליסטית הרבה יותר מכפי שהיא היום. חוקים אלה נחשבים היום כמיושנים שכן עיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתם פסו ועברו מן העולם.
המאמר מסביר מהו חוק התכנון והבניה, מהם עבירות הבניה שבגינן יוגש כתב אישום, כיצד ניתן לאכוף את החוק כנגד מבצע העברה, ואלו טענות הגנה ניתן להעלות במקרים אלו.
המאמר מסביר מהו צו הריסה מינהלי ע"י מי הוא ניתן ומהם העילות בחוק שעל פיו ניתן לבטל את הצו או לעכבו.
מתי צריך להגיש תביעת פינוי נגד שוכר ? היכן מגישים את התביעה ? תביעת פינוי מוגשת בדרך כלל כנגד שוכר שלא פינה דירה או בית עסק ששכר או כנגד מי שהפר את חוזה השכירות (אי תשלום דמי השכירות או הפרה אחרת). ניתן להגיש תביעת פינוי גם נגד מי שנתנה לו רשות להתגורר בנכס ללא תשלום ולא נענה לדרישת פינוי (כגון בן משפחה).
בימים אלו, בהם כל פיסת קרקע שווה זהב, אין ספק כי אחד התחומים המעניינים ביותר בעולם החוק והמשפט הוא דיני מקרקעין, תחום העוסק במגוון סוגיות חשובות בנושא קרקעות ונדל"ן. דיני המקרקעין, אשר את הדיונים עליהם החלו עוד בתקופת התנ"ך, נמצאים כיום בתחום אכיפתם של בתי המשפט, יחד עם המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בלשכה הראשית של פרקליטות המדינה.
ביום 7.3.11 התקבל בכנסת תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין. התיקון מכניס שינויים משמעותיים בחוק, ובהם- חובת ניכוי מס במקור על ידי רוכש מקרקעין, שינויים במועדי הדיווח ומסלולי הדיווח, מועדי תשלום המס ועוד. להלן נמנה את עיקרי הדברים.
האם ניתן לחייב בעל שליטה בחברה, באופן אישי, בתשלום פיצויי פיטורים לעובד?
מאמר זה יעסוק בדרכים הטובות ביותר כדי לצמצם את הנזקים שנגרמים כתוצאה מהשכרת נכס לשוכר בעייתי.
מיהו ה"מחזיק" אשר חייב, לפי פקודת העיריות, בתשלום הארנונה ואת מי תחייב העירייה בתשלומי הארנונה במקרה של חילוקי דיעות בין השוכר לבעל הבית?על כך במאמר שלפנינו.
המאמר שלהלן יתייחס לסמכות עירייה להורות על הריסת מבנה מסוכן והשאלה האם בעל המקרקעין זכאי לפיצוי במקרה כאמור.
מה מהות תוכנו של הסכם תיווך בלעדי במקרקעין?במה הוא שונה מהסכם תיווך "רגיל"? והאם על מתווך שקיבל לידיו עסקת מקרקעין בבלעדיות מוטלת חובה לבצע פעולות מיוחדות ואחרות מזה של מתווך אשר קיבל לידיו עסקת מקרקעין שלא בבלעדיות? על כך במאמר שלהלן
האם ניתן לפנות בכוח שוכר אשר איננו משלם דמי שכירות? האם ניתן לנתק אותו מאספקת זרם החשמל והמים? ואם לא- מה הסעד העומד בפני משכיר כאמור? על כך, במאמר שלפנינו
עסקה במקרקעין הינה אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שאנו עושים בחיינו, ומשכך יש צורך להבטיח כי כספי לא ירד לטמיון. בעת רכישת דירה מקבלן, החוק מגן על הכספים שמשולמים על ידי הקונה. מיהם אותם "מוכרים" אשר החוק חל עליהם ומחייב אותםם ליתן בטחונות? מהן הדרכים להבטחת כספי רוכש דירה?האם ניתן להחליף הבטוחות? ומה הסנקציה כלפי מוכר שלא הבטיח את כספי המוכר כאמור לעיל?הכל במאמר שלפנינו. מאמר חובה לכל מי שעומד בפני רכישת דירה מקבלן!
השאר תגובה למאמר זה
