קניית ומכירת דירה - דברים שחייבים לדעת!

מבוא:
קניית דירה הינה אחת הרכישות הגדולות והיקרות ביותר, מבחינה כספית, בחייהם של רוב בני האדם. בד\\\"כ מוציא אדם את מיטב כספו, אשר חסך משך השנים, וכן לוקח הלוואת משכנתא כבדה בבנק למשכנתאות, על מנת לרכוש את בית חלומותיו.

לעיתים קרובות, כפי שניתן לקרוא בפורומים באינטרנט המתיימרים לתת לגולש ייעוץ משפטי און – ליין, עושים רוכשי דירות מאמצים אינטלקטואלים רבים, במטרה להימנע משכירת שירותיו של עורך דין מומחה, אשר ייצג אותם בעסקה היקרה ביותר בחייהם.

כך עשו רבים מלקוחותיה \\\"המאושרים והמרוששים\\\" של חב\\\' חפציבה, ולמרבה הפלא כך עדיין עושים רוכשי דירות רבים.

יתרה מכך, ביום 25.02.2009, בתוכנית כולבוטק, הוצגה כתבה בה סופר סיפורם של כ- 50 משפחות, אשר רכשו את דירת חלומותיהם בפרויקט כלניות בעפולה, וכיום, חמש שנים אחרי, הם ללא הדירה וללא הכסף, חיים בשכירות ומשלמים לבנק החזרי משכנתא, על דירה שאין להם. המשותף לכל רוכשי דירות אלו בעפולה, אשר נפלו והפסידו את כל כספם ורכושם, היא העובדה שאף אחד מהם לא היה מיוצג בעסקת הרכישה ע\\\"י עורך דין. כולם סמכו על עורך הדין של הקבלן, או על פורומים באינטרנט או על עצות של שכנים וחברים, אך לא עורך דין מקצוען.

חשוב לדעת, כי תשלום האחוז וחצי, אשר משלם רוכש הדירה, לעורך הדין של הקבלן הוא, אך ורק, בעבור רישום הדירה בטאבו.

מלבד עלויות הדירה והסיכונים הכרוכים בעת רכישת דירה, ישנם אנשים, אשר ממניעים תמימים של חיסכון, אינם מעוניינים לשאת בהוצאות שכר טרחת עורך דין, ולאחר קניית הדירה, עשויים לגלות כי הדירה, שרכשו זה עתה, הנה משועבדת, מעוקלת, נמכרה בו זמנית למספר רוכשים או כלל אינה שייכת לאדם ממנה רכשו (בעיקר בדירות יד שנייה).

עניין זה אינו דמיוני כלל, אלא חלק מעולם המציאות בו אנו חיים. לא אחת, מצליח שוכר דירה רמאי לזייף תעודת זהות, להעביר את הדירה בטאבו על שמו שלו, ללא ידיעת בעל הבית, למכור את הדירה ולהעלם עם הכסף. לעיתים עניין זה מתגלה לבעל הבית ולקונה התמים, רק לאחר מספר חודשים, עת מגיע בעל הבית לביקורת שגרתית בדירה. לעניין זה, ניתן גם לקרוא את מאמרנו הקודם:   \\\"טיפים מעשיים לרוכשי ומוכרי דירות\\\".

שאלות העולות בעת רכישת דירה, מתוך הניסיון המצטבר של משרדנו:

חוזה או זיכרון דברים:
משרדנו, ככלל אינו ממליץ על עריכת זיכרון דברים, טרם רכישת הדירה. ישנם מקרים בהם מתווכי מקרקעין ימהרו וינסו להחתים את הקונה והמוכר על זיכרון דברים, על מנת לגבות את שכר טרחתם מוקדם ככל האפשר (שזה עניין לגיטימי לחלוטין, אך לא מומלץ מבחינה משפטית).

המלצתנו היא: בין אם אתם מוכרים ובין אם אתם קונים, אל תחתמו על זיכרון דברים. סכמו תחילה את הנושאים החשובים ביותר (מחיר ומועד מסירת הדירה) והנחו את עורכי דינכם לנהל בינם לבין עצמם את המו\\\"מ על שאר הפרטים ולהכין טיוטת חוזה. סה\\\"כ ניתן לסיים את החוזה ולהגיע לחתימה תוך שבוע ימים, ולכן אין לדעתו צורך למהר ולחתום על זיכרון דברים, המכיל רק חלק מהפרטים.

בדיקת הנכס:
בעת החתימה על חוזה רכישת הדירה מקבלן או ממוכר פרטי, על פי רוב, יופיע קריטריון, המציין כי מוכר הדירה ביצע בדק בית כללי, ולא מצא בו כל פגם או נזק, וכי הנכס עומד בכל התנאים הדרושים וכי הקונה רוכש את הדירה כפי שהיא (As Is), משכך רצוי לערוך מספר בדיקות, טרם רכישת הדירה.

משרדנו עורך עבור לקוחותיו, בין היתר, גם את הבדיקות הבאות, טרם רכישת הדירה:

1.      בדיקה דקדקנית כי מוכר הדירה, הנו בעל הנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.

2.      בדיקה כי לדירה ישנם כל האישורים, אין חריגות בנייה ואין צו הריסה רשום על הדירה.

3.      בדיקה של תוכנית בינוי העיר וכן בדיקה האם רשומה הערת אזהרה בדבר הפקעה, עיקול או שיעבוד על הדירה.

4.      בדיקה האם קיימות זכויות של צד ג\\\' על הדירה (בד\\\"כ יהיו זכויות צד ג\\\' לבנק למשכנתאות של המוכר, ובמקרה זה יש לנקוט במשנה זהירות ולוודא בחוזה הרכישה, כי הרוכש יסיר את רישום המשכנתא, טרם קבלת מלוא תשלומי הדירה).

5.      בדיקה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות בנייה ועל פי תוכנית בניין ערים.

חוזה רכישת הדירה:
קצרה היריעה מלפרט את כל המהלכים הנדרשים לביצוע בעת עריכת חוזה רכישת דירה, כך שפרק זה נזכיר רק את הבולטים שבהם:

1.                  קביעת מחיר הנכס.

2.                  קביעת אופי התשלום וביצוע התשלום.

3.                  קביעה מי יחזיק בתשלום בנאמנות עד לסיום ביצוע מסירת החזקה בדירה, כשהיא נקייה מכל זכות צד ג\\\'.

4.                  קביעה איזה סכום יישאר בנאמנות עד לסילוק כל המסים החלים על העסקה.

5.                  קביעה מי מהצדדים ישלם אילו מהמסים.

6.                  וכמובן, קביעת מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה.  

מיסוי מקרקעין:
מיסוי מקרקעין הינו עוד נושא סבוך הכרוך בכל עסקת רכישת דירה ומכר דירה:

ראשית, עורך הדין ידווח את העסקה לרשויות המס, תוך תקופה של 30 או 50 יום, מיום חתימת העסקה, תלוי בנסיבות. לאחר הדיווח תתקבל דרישת תשלום המסים מרשויות מיסוי מקרקעין. חשוב כי עורך דינכם ידע כיצד לחשב נכון את גובה מיסי המקרקעין ולא ישאיר מלאכה זו לרשויות המס, אשר בד\\\"כ ייחשבו מס גבוה יותר.

משרדנו משתמש בתוכנות מחשב מקצועיות, לצורך חישוב חובת המס החלה על הלקוח:

1.      מס רכישה: בעת רכישת דירה, בין אם חדשה מקבלן ובין אם יד שנייה מאדם פרטי, חלה על הרוכש חובת תשלום מס רכישה. את מס הרכישה ניתן לחשב טרם ביצוע העסקה, בהתאם למדרגות המס המפורסמות מידי פעם בפעם, ע\\\"י רשויות מיסוי מקרקעין וכן להשתמש בתוכנות מחשב מקצועיות, המיועדות לעניין זה.

2.      מס שבח: בעת מכירת דירה, חלה על המוכר חובת תשלום מס שבח, בגין השבח הריאלי והמשוערך אינפלציונית. חישוב מס השבח נעשה באמצעות תוכנות מחשב מקצועיות, המיועדות לעניין זה, אשר עורך הדין מזין בהן את הנתונים הספציפיים של העסקה. 


רישום הדירה בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת:
במזל טוב, לאחר חתימת חוזה המכר ותשלום המסים החלים על העסקה, ירשום עורך הדין את הדירה על שמכם, במרשם המתאים.

לשכת רישום המקרקעין (טאבו), באם הקרקע עליה מצויה הדירה רשומה בטאבו, מינהל מקרקעי ישראל, באם הקרקע אינה רשומה בטאבו (המינהל הנו הגוף המנהל של אדמות המדינה) או בחברה המשכנת, באם מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה, אשר טרם נרשמה באחד מהגופים האמורים לעיל.

עם רישום הדירה על ידי עורך הדין והנפקת אישור זכויות – הנכם מבחינה רשמית בעלי הדירה ויכולים להתגורר בה, להשכיר אותה או אף למוכרה.

עצתנו: הליכי רישום הדירה, הנם הליכים סבוכים ומורכבים, ולכן לא נכנס בנושא זה לעובי הקורה, די בעצה כי תשכרו את שירותיו של עורך דין, היודע את מלאכתו כראוי.