פיצוי "מחזיק נכס" במסגרת תוכנית "פינוי בינוי"

פורסם: 09/08/2007 |תגובות: 0 | צפיות: 14,714 | Share

תארו לעצמכם שכונה ותיקה בה בעלי הקרקע והבתים הם חברות פרטיות אשר רכשו אותם כדין. תושבי השכונה מחזיקים בקרקע ללא רישום מאז קום המדינה ונדרשים יום אחד ע"י בעלי הנכס לקום ולהתפנות מבתיהם במסגרת תוכנית פיתוח שנתקבלה ע"י הרשות. אותם תושבים אינם "בעלי הנכס" אלא "מחזיקים בנכס" ולפיכך אין להם בעלות בקרקע והם לרוב אינם יכולים למנוע מהבעלים לפנותם. עם זאת , הם טוענים לזכויות על הנכסים הנובעות מהחזקתם במשך שנים רבות. האם אלה יכולים לפנות לרשות המקומית (או שלוחתה לעניין זה ועדת התכנון והבנייה) בדרישה כי חלק מזכויות הבנייה או השבחת הנכסים יוקצו להם במישרין כפיצוי על פינויים?

מקרים כאלה עלולים לקרות במסגרת תוכנית "פינוי בינוי". לעיתים קרובות מתקיימים תהליכים קולקטיביים בהם מתפנים מרצון בעלי נכסים מבתיהם במסגרת תוכניות המכונות "פינוי בינוי" המאושרות ע"י הרשויות. מטרת התוכניות להחליף בנייה ישנה בבנייה חדשה , מודרנית , בטוחה ובעלת פוטנציאל אכלוס רב יותר. בעלי נכסים אלה יקבלו את חלקם מהבניין החדש שיבנה ואף יזכו בהשבחת נכסיהם. פרויקטים אלה משרתים את הרשויות השואפות לפתח וליעל את הבנייה , הם משרתים את בעלי הנכסים הזוכים בפוטנציאל רווח נאה לכיסם וכמובן משרתים את היזמים והקבלנים הדואגים לקבל בהסכמה נתח מהשבחת נכסו של כל בעל נכס תמורת עבודתם.


עם זאת , פעמים רבות בעלי הנכס כלל אינם גרים בו. מבחינתם התהליך הקשה של עזיבת בית אינו מצוי במסגרת שיקוליהם והם ממהרים לחתום על העסקאות האמורות ולהגדיל את הונם. ככלל אין המחזיק בנכס זכאי במקרה זה לפיצוי אלא במקרים בהם רכש זכויות הנובעות למשל מהחזקה רבת שנים בנכס.

סוגייה זו עלתה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים עתמ 1948/06 , תג'ר נ' עריית תל אביב ואחרים. על פי האמור בפסק הדין הקצתה ועדת התכנון והבנייה לבעלי הנכסים זכויות בנייה עודפות (מעל המקובל באותו אזור) לקידום פינויים של התושבים "המחזיקים בנכס" מבתיהם. "המחזיקים" טענו כי זכויות הבנייה העודפות צריכות היו להיות מוקצות ישירות להם ולא לבעלי הנכס שכן מלכתחילה נועדו לפיצוי המחזיקים וכי עלה החשש שבעלי הנכסים יגלגלו את ערך הזכויות הנ"ל , הנאמד במאות מיליוני דולרים, לכיסם.

בית המשפט דוחה את טענת המחזיקים בציינו:

"בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלת הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

עוד מוסיף בית המשפט:

"הועדה המקומית אינה ערוכה לדון בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלים משותפים של נכס... אין לה הכלים לגבות ראיות ולהכריע במהימנותן , ואין לה הידע המשפטי להכריע בסכסוכים כאלה , ולפי התקנות ברור שלא לכך נועדה".

מכאן שלא רק שאין הועדה רשאית להתערב בסכסוך שבין מחזיק הנכס לבעליו אלא אין לה את הכלים לעשות כן - בוודאי כשעדיין לא נתבררו זכויותיהם של המחזיקים בבית המשפט.

המעניין הוא כי בעצם הגדלת זכויות הבנייה מעל המקובל "הצהירה" ועדת התכנון והבניה למעשה (דה פקטו) על זכותם של המחזיקים לפיצוי גם אם לא קבעה את גובהו. בעניין זה נראה כי במעשיה התערבה הרשות במתן פתרון לסכסוך שנוצר בין מחזיקי הנכס לבעליו שהוא במהותו סכסוך פרטי ויצרה למחזיקים מעמד בנוגע לתוכנית פינוי הבינוי.

הגם שהמחזיק בנכס אינו יכול לדרוש לעצמו הקצאת זכויות בנייה או פיצוי מהרשות המקומית הרי שנוצרה לו קרקע נוחה לדרוש מבעלי הנכס פיצויי מוגבר עקב פינויו תוך התחשבות בהשבחה העתידית של הנכס. הוא יכול להשמיע את קולו בועדת התכנון והבנייה , לנהל משא ומתן עם בעלי הנכסים על פיצויו או די בכך אם ימשיך להחזיק בנכס עד אשר תוגש כנגדו תביעת פינוי במסגרתה תתבררנה זכויותיו בנכס וגובה הפיצוי הנאות לו הוא זכאי.

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 3 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/3734/פיצוי-מחזיק-נכס-במסגרת-תוכנית-פינוי-בינוי

    השאר תגובה למאמר זה

    9.5 תמ"א 38/2 שאלות מכוונות 1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה [סעיף 49לג1] לא ניתן לקבל פטור על קבלת דירה חדשה משודרגת כנגד הריסת הדירה הישנה לפי פרק חמישי5, אלא רק בדרך של פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4. נכון/לא נכון. נמקו.

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/08/2014

    1. כללי 1.1 מהותו של סעיף 5(ב) לחוק מע"מ נוסח סעיף 5(ב) לחוק הנו כדלקמן: "5. מס ערך מוסף על דברי אמנות ונכסים משומשים (א)... (ב) במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין המכירה בעת הרכישה; לענין זה, עוסק – למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים."

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 13/08/2014

    ככל שבעלי הדירות ימהרו ויפנו לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באזורים המועדים לפורענות כך יגנו על עצמם בעלי הדירות טוב יותר מתרחיש הזוועה העתידי והצפוי של רעידת אדמה הרסנית.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 12

    במאמר זה אתייחס לנקודת מבטו של השוכר ביחס להסכם השכירות מול המשכיר. קיימים מספר דגשים שרצוי כי השוכר ישים ליבו אליהם על מנת להימנע בהמשך מעוגמת נפש ואף הפסד כספי ניכר בעת מחלוקת עם בעל הנכס.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 16

    מאמר זה ינסה לתת מספר דגשים בעבור בעל נכס המעוניין להשכיר דירתו למטרת מגורים.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014

    מצאתם דירה מדהימה במחיר מציאה? מצוין! תשאלו עצמכם מיד מה הסיבה שהמחיר נמוך יחסית ובעל הדירה להוט למכור אותה בהקדם?!

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 29/06/2014
    עורך דין נפתלי גור-אריה

    חוק המכר דירות מטעה ואינו חוקי. אין חובת תשלום מס ערך מוסף על הקונה החובה מוטלת בחוק מס ערך מוסף על המוכר ועל עורך דינו , אלה מעמיסים (מגלגלים) את החובה אל הקונה שלא מבין בכך ולא יכול להבין בכך. כך מעמיסים עליו עשרות אלפי שקלים על מחיר הדירה. ההטעיה נעשית גם באופן תשלום המעמ מחיר הרכישה. ניצול לרעה של חוסר הידע של הקונה ותלותו במוכר הם עושר כמשמעותם במשפט האזרחי ובמשפט הפלילי . ועל כן הם גם עוולה אזרחית בנזיקין וגם עבירה פלילית.

    על ידי: עורך דין נפתלי גור-אריהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 19/06/2014 lצפיות: 18

    כידוע, בכל עסקה אשר נסגרת בתחום הנדל"ן, שמאי או שמאית מקרקעין הם אחד מאנשי המקצוע החשובים שתפגשו בעודכם בתוך העסקה.

    על ידי: משהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 08/06/2014 lצפיות: 37
    אלון רום

    נשים ונערות שמצאו עצמן קורבן להתעללות מינית על ידי בן משפחה מוצאות את עצמן פעמים רבות כמי שמשלמות מחיר יקר ביותר בגין העובדה שהעזו וחשפו את דבר ההתעללות המינית שחוו.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 10/06/2007 lצפיות: 16,331
    אלון רום

    הגיעה העת להפוך את היוצרות כך שקורבנות תקיפה מינית יזכו לפיצוי הולם על סבלן. עברייני המין ידעו ויראו כי הם ישלמו בגדול על תוקפנותם.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 29/05/2007 lצפיות: 7,195
    אלון רום

    בעת האחרונה אנו עדים לשינוי משמעותי בהתייחסות לנהיגה תחת השפעת אלכוהול. רמת הענישה הוחמרה כך שעל פי רוב עונשי השלילה בפועל הינם משמעותיים (שנתיים ואף לעיתים יותר) ולצידם קנסות כבדים ואמצעים ענישתיים חמורים נוספים. נראה כי אין מנוס מהכבדת היד כנגד נהגים מסוכנים והחמרה בענישה מחוייבת המציאות היא, זאת לאור הקטל הנורא בכבישים ומספר עצום של פצועים ונפגעים נוספים , יחד עם זאת עולה כי בדרך להשגת מטרה ראויה זו נופלים פגמים לא מעטים ונשללות זכויות של נהגים ובכך למעשה נפגע שלטון החוק.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 24/04/2007 lצפיות: 17,762
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast