פיצוי "מחזיק נכס" במסגרת תוכנית "פינוי בינוי"

פורסם: 09/08/2007 |תגובות: 0 | צפיות: 14,699 | Share

תארו לעצמכם שכונה ותיקה בה בעלי הקרקע והבתים הם חברות פרטיות אשר רכשו אותם כדין. תושבי השכונה מחזיקים בקרקע ללא רישום מאז קום המדינה ונדרשים יום אחד ע"י בעלי הנכס לקום ולהתפנות מבתיהם במסגרת תוכנית פיתוח שנתקבלה ע"י הרשות. אותם תושבים אינם "בעלי הנכס" אלא "מחזיקים בנכס" ולפיכך אין להם בעלות בקרקע והם לרוב אינם יכולים למנוע מהבעלים לפנותם. עם זאת , הם טוענים לזכויות על הנכסים הנובעות מהחזקתם במשך שנים רבות. האם אלה יכולים לפנות לרשות המקומית (או שלוחתה לעניין זה ועדת התכנון והבנייה) בדרישה כי חלק מזכויות הבנייה או השבחת הנכסים יוקצו להם במישרין כפיצוי על פינויים?

מקרים כאלה עלולים לקרות במסגרת תוכנית "פינוי בינוי". לעיתים קרובות מתקיימים תהליכים קולקטיביים בהם מתפנים מרצון בעלי נכסים מבתיהם במסגרת תוכניות המכונות "פינוי בינוי" המאושרות ע"י הרשויות. מטרת התוכניות להחליף בנייה ישנה בבנייה חדשה , מודרנית , בטוחה ובעלת פוטנציאל אכלוס רב יותר. בעלי נכסים אלה יקבלו את חלקם מהבניין החדש שיבנה ואף יזכו בהשבחת נכסיהם. פרויקטים אלה משרתים את הרשויות השואפות לפתח וליעל את הבנייה , הם משרתים את בעלי הנכסים הזוכים בפוטנציאל רווח נאה לכיסם וכמובן משרתים את היזמים והקבלנים הדואגים לקבל בהסכמה נתח מהשבחת נכסו של כל בעל נכס תמורת עבודתם.


עם זאת , פעמים רבות בעלי הנכס כלל אינם גרים בו. מבחינתם התהליך הקשה של עזיבת בית אינו מצוי במסגרת שיקוליהם והם ממהרים לחתום על העסקאות האמורות ולהגדיל את הונם. ככלל אין המחזיק בנכס זכאי במקרה זה לפיצוי אלא במקרים בהם רכש זכויות הנובעות למשל מהחזקה רבת שנים בנכס.

סוגייה זו עלתה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים עתמ 1948/06 , תג'ר נ' עריית תל אביב ואחרים. על פי האמור בפסק הדין הקצתה ועדת התכנון והבנייה לבעלי הנכסים זכויות בנייה עודפות (מעל המקובל באותו אזור) לקידום פינויים של התושבים "המחזיקים בנכס" מבתיהם. "המחזיקים" טענו כי זכויות הבנייה העודפות צריכות היו להיות מוקצות ישירות להם ולא לבעלי הנכס שכן מלכתחילה נועדו לפיצוי המחזיקים וכי עלה החשש שבעלי הנכסים יגלגלו את ערך הזכויות הנ"ל , הנאמד במאות מיליוני דולרים, לכיסם.

בית המשפט דוחה את טענת המחזיקים בציינו:

"בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלת הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

עוד מוסיף בית המשפט:

"הועדה המקומית אינה ערוכה לדון בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלים משותפים של נכס... אין לה הכלים לגבות ראיות ולהכריע במהימנותן , ואין לה הידע המשפטי להכריע בסכסוכים כאלה , ולפי התקנות ברור שלא לכך נועדה".

מכאן שלא רק שאין הועדה רשאית להתערב בסכסוך שבין מחזיק הנכס לבעליו אלא אין לה את הכלים לעשות כן - בוודאי כשעדיין לא נתבררו זכויותיהם של המחזיקים בבית המשפט.

המעניין הוא כי בעצם הגדלת זכויות הבנייה מעל המקובל "הצהירה" ועדת התכנון והבניה למעשה (דה פקטו) על זכותם של המחזיקים לפיצוי גם אם לא קבעה את גובהו. בעניין זה נראה כי במעשיה התערבה הרשות במתן פתרון לסכסוך שנוצר בין מחזיקי הנכס לבעליו שהוא במהותו סכסוך פרטי ויצרה למחזיקים מעמד בנוגע לתוכנית פינוי הבינוי.

הגם שהמחזיק בנכס אינו יכול לדרוש לעצמו הקצאת זכויות בנייה או פיצוי מהרשות המקומית הרי שנוצרה לו קרקע נוחה לדרוש מבעלי הנכס פיצויי מוגבר עקב פינויו תוך התחשבות בהשבחה העתידית של הנכס. הוא יכול להשמיע את קולו בועדת התכנון והבנייה , לנהל משא ומתן עם בעלי הנכסים על פיצויו או די בכך אם ימשיך להחזיק בנכס עד אשר תוגש כנגדו תביעת פינוי במסגרתה תתבררנה זכויותיו בנכס וגובה הפיצוי הנאות לו הוא זכאי.

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 3 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/3734/פיצוי-מחזיק-נכס-במסגרת-תוכנית-פינוי-בינוי

    השאר תגובה למאמר זה

    חיה אקילוב, עו"ד ומגשרת

    בניסיון לבחון את חובת התנהלות הבנקים, המוסד הכספי, שבאמצעותו אנו מבצעים פעולות מהותיות בחיינו, כגון נטילת הלוואת משכנתא לרכישת בית, בית עסק וכדומה, מחזור הלוואת משכנתא קיימת, פעולות אשר טומנות בחובן חישוב וסיכון שעלול במעשה או במחדל לגרום לנזקים לרבות נזקים ממוניים. נמצא מספר חובות המוטלים על הבנק לצד חובת הזהירות וביניהם, חובת תום הלב, חובת האמון והנאמנות.

    על ידי: חיה אקילוב, עו"ד ומגשרתl חוק ומשפט> מקרקעיןl 16/04/2014 lצפיות: 74

    בפרויקט תמ"א 38 המתקיים במבני מגורים, הועדה לתכנון ובנייה מאפשרת אחת או אף יותר מפעולות כמו; חיזוק המבנה בלבד, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות או הרחבת הדירות שבקומה הראשונה, הקמת קומה אחת או שתיים, הקמת קומה חלקית נוספת, חיזוק המבנה והרחבת שטח הדירות החדשות בתוספת ממ"ד.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 08/04/2014

    מ"א 38 הינה תוכנת מתאר ארצית אשר נועדה לחזק מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש 413. האחריות על חיזוקם של אותם מבנים, אשר מרביתם נבנו לפני שנת 1980, חלה על בעלי הדירות אשר בדרך כלל מיוזמתם מעדיפים לטפל בעסקה כזו דרך יצירת התקשרות עם יזם חיצוני החוסך עלויות בנייה גבוהות ופרוצדורה מסובכת בעבור בעלי הדירות.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 08/04/2014

    ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית בענייני פיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה ועל קביעות בענייני היטל השבחה. ברשימה הבאה נתייחס למצבים בהם ניתן לערור על החלטות הועדה בעניין היטל השבחה בלבד.

    על ידי: omerl חוק ומשפט> מקרקעיןl 04/04/2014
    משרד עורכי דין מלכא ושות'

    המלצות לרוכש דירה טרם הרכישה- קודם לרכישת הדירה יש לבחון שהנכס נבנה על פי היתר, וכן שהוא נקי מכל שעבוד, משכנתא, חוב, או כל זכות של צד ג'.

    על ידי: משרד עורכי דין מלכא ושות'l חוק ומשפט> מקרקעיןl 11/03/2014

    עסקאות מקרקעין, מכירת דירות מגורים בכללן, נחשבות עסקאות מורכבות בכל מדינה, לא כל שכן בישראל (בה רוב הקרקעות בבעלות המדינה ומוחכרות למשתמשים בהם על ידי מנהל מקרקעי ישראל). עסקאות כאלה הן גם בעלות היקף כספי גדול, עבור רובנו אלה יהיו העסקאות הגדולות ביותר שנבצע בימי חיינו. מסיבות אלה ראוי שנמסור את הטיפול בעסקה לידי בעל מקצוע בדמות עורך דין מקרקעין.

    על ידי: יובל פלדl חוק ומשפט> מקרקעיןl 09/03/2014
    משרד עורכי דין מלכא ושות'

    בשנת 2013 ולאור מצוקת הדיור במדינת ישראל החלה רפורמה חדשה במס שבח בכל הנוגע לפטורים מדירת מגורים ודרכי החישוב.

    על ידי: משרד עורכי דין מלכא ושות'l חוק ומשפט> מקרקעיןl 21/02/2014 lצפיות: 23
    משרד עורכי דין מלכא ושות'

    בקשה להארכת המועד הקבוע בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק").

    על ידי: משרד עורכי דין מלכא ושות'l חוק ומשפט> מקרקעיןl 21/02/2014
    אלון רום

    נשים ונערות שמצאו עצמן קורבן להתעללות מינית על ידי בן משפחה מוצאות את עצמן פעמים רבות כמי שמשלמות מחיר יקר ביותר בגין העובדה שהעזו וחשפו את דבר ההתעללות המינית שחוו.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 10/06/2007 lצפיות: 16,306
    אלון רום

    הגיעה העת להפוך את היוצרות כך שקורבנות תקיפה מינית יזכו לפיצוי הולם על סבלן. עברייני המין ידעו ויראו כי הם ישלמו בגדול על תוקפנותם.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 29/05/2007 lצפיות: 7,185
    אלון רום

    בעת האחרונה אנו עדים לשינוי משמעותי בהתייחסות לנהיגה תחת השפעת אלכוהול. רמת הענישה הוחמרה כך שעל פי רוב עונשי השלילה בפועל הינם משמעותיים (שנתיים ואף לעיתים יותר) ולצידם קנסות כבדים ואמצעים ענישתיים חמורים נוספים. נראה כי אין מנוס מהכבדת היד כנגד נהגים מסוכנים והחמרה בענישה מחוייבת המציאות היא, זאת לאור הקטל הנורא בכבישים ומספר עצום של פצועים ונפגעים נוספים , יחד עם זאת עולה כי בדרך להשגת מטרה ראויה זו נופלים פגמים לא מעטים ונשללות זכויות של נהגים ובכך למעשה נפגע שלטון החוק.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 24/04/2007 lצפיות: 17,742
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast