פיצוי "מחזיק נכס" במסגרת תוכנית "פינוי בינוי"

פורסם: 09/08/2007 |תגובות: 0 | צפיות: 14,735 | Share

תארו לעצמכם שכונה ותיקה בה בעלי הקרקע והבתים הם חברות פרטיות אשר רכשו אותם כדין. תושבי השכונה מחזיקים בקרקע ללא רישום מאז קום המדינה ונדרשים יום אחד ע"י בעלי הנכס לקום ולהתפנות מבתיהם במסגרת תוכנית פיתוח שנתקבלה ע"י הרשות. אותם תושבים אינם "בעלי הנכס" אלא "מחזיקים בנכס" ולפיכך אין להם בעלות בקרקע והם לרוב אינם יכולים למנוע מהבעלים לפנותם. עם זאת , הם טוענים לזכויות על הנכסים הנובעות מהחזקתם במשך שנים רבות. האם אלה יכולים לפנות לרשות המקומית (או שלוחתה לעניין זה ועדת התכנון והבנייה) בדרישה כי חלק מזכויות הבנייה או השבחת הנכסים יוקצו להם במישרין כפיצוי על פינויים?

מקרים כאלה עלולים לקרות במסגרת תוכנית "פינוי בינוי". לעיתים קרובות מתקיימים תהליכים קולקטיביים בהם מתפנים מרצון בעלי נכסים מבתיהם במסגרת תוכניות המכונות "פינוי בינוי" המאושרות ע"י הרשויות. מטרת התוכניות להחליף בנייה ישנה בבנייה חדשה , מודרנית , בטוחה ובעלת פוטנציאל אכלוס רב יותר. בעלי נכסים אלה יקבלו את חלקם מהבניין החדש שיבנה ואף יזכו בהשבחת נכסיהם. פרויקטים אלה משרתים את הרשויות השואפות לפתח וליעל את הבנייה , הם משרתים את בעלי הנכסים הזוכים בפוטנציאל רווח נאה לכיסם וכמובן משרתים את היזמים והקבלנים הדואגים לקבל בהסכמה נתח מהשבחת נכסו של כל בעל נכס תמורת עבודתם.


עם זאת , פעמים רבות בעלי הנכס כלל אינם גרים בו. מבחינתם התהליך הקשה של עזיבת בית אינו מצוי במסגרת שיקוליהם והם ממהרים לחתום על העסקאות האמורות ולהגדיל את הונם. ככלל אין המחזיק בנכס זכאי במקרה זה לפיצוי אלא במקרים בהם רכש זכויות הנובעות למשל מהחזקה רבת שנים בנכס.

סוגייה זו עלתה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים עתמ 1948/06 , תג'ר נ' עריית תל אביב ואחרים. על פי האמור בפסק הדין הקצתה ועדת התכנון והבנייה לבעלי הנכסים זכויות בנייה עודפות (מעל המקובל באותו אזור) לקידום פינויים של התושבים "המחזיקים בנכס" מבתיהם. "המחזיקים" טענו כי זכויות הבנייה העודפות צריכות היו להיות מוקצות ישירות להם ולא לבעלי הנכס שכן מלכתחילה נועדו לפיצוי המחזיקים וכי עלה החשש שבעלי הנכסים יגלגלו את ערך הזכויות הנ"ל , הנאמד במאות מיליוני דולרים, לכיסם.

בית המשפט דוחה את טענת המחזיקים בציינו:

"בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלת הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

עוד מוסיף בית המשפט:

"הועדה המקומית אינה ערוכה לדון בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלים משותפים של נכס... אין לה הכלים לגבות ראיות ולהכריע במהימנותן , ואין לה הידע המשפטי להכריע בסכסוכים כאלה , ולפי התקנות ברור שלא לכך נועדה".

מכאן שלא רק שאין הועדה רשאית להתערב בסכסוך שבין מחזיק הנכס לבעליו אלא אין לה את הכלים לעשות כן - בוודאי כשעדיין לא נתבררו זכויותיהם של המחזיקים בבית המשפט.

המעניין הוא כי בעצם הגדלת זכויות הבנייה מעל המקובל "הצהירה" ועדת התכנון והבניה למעשה (דה פקטו) על זכותם של המחזיקים לפיצוי גם אם לא קבעה את גובהו. בעניין זה נראה כי במעשיה התערבה הרשות במתן פתרון לסכסוך שנוצר בין מחזיקי הנכס לבעליו שהוא במהותו סכסוך פרטי ויצרה למחזיקים מעמד בנוגע לתוכנית פינוי הבינוי.

הגם שהמחזיק בנכס אינו יכול לדרוש לעצמו הקצאת זכויות בנייה או פיצוי מהרשות המקומית הרי שנוצרה לו קרקע נוחה לדרוש מבעלי הנכס פיצויי מוגבר עקב פינויו תוך התחשבות בהשבחה העתידית של הנכס. הוא יכול להשמיע את קולו בועדת התכנון והבנייה , לנהל משא ומתן עם בעלי הנכסים על פיצויו או די בכך אם ימשיך להחזיק בנכס עד אשר תוגש כנגדו תביעת פינוי במסגרתה תתבררנה זכויותיו בנכס וגובה הפיצוי הנאות לו הוא זכאי.

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 3 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/3734/פיצוי-מחזיק-נכס-במסגרת-תוכנית-פינוי-בינוי

    השאר תגובה למאמר זה

    עו"ד אבי קסלר

    בקרוב נחגוג עשור להולדת התוכנית המבורכת "תמ"א 38". מאז ועד היום נמצאים בצנרת התכנון והביצוע אלפי פרויקטים ברחבי הארץ. היום, יותר מתמיד, התחדשות עירונית בכלל, ותמ"א 38 בפרט, מהווה פתרון אפקטיבי למצוקת הדיור ולהגדלת מספר יחידות הדיור הזמינות במרכז. כמו כן, הפרויקט מעניק ביטחון לדיירים, אשר מבנה הבניין שלהם עובר חיזוק ושיפוץ ולדירתם מתווסף ממ"ד דירתי. (ממשלת ישראל- לתשומת ליבך פתרון מהיר ומיידי לבעיית הדיור ולמיגון האזרחים).

    על ידי: עו"ד אבי קסלרl חוק ומשפט> מקרקעיןl 28/03/2015
    יואב בן סימון

    שריפה פרצה בדירת בני זוג באשקלון וגרמה לנזקים רבים. בני הזוג לא תיארו לעצמם כי בנוסף לכך שכל רכושם נשרף, בעלי הדירה יתבעו מהם פיצוי של כ-322 אלף שקלים.

    על ידי: יואב בן סימוןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/03/2015
    יואב בן סימון

    בעלי דירות בבניין ישן בנשר, המשקיף על הר הכרמל, התעוררו בוקר אחד וגילו שעל הנוף הירוק והמואר מעיבים בניינים אימתניים. אף שאיחרו את המועד לתבוע על ירידת ערך ומטרדים, הם זכו לפיצוי על עגמת הנפש שגרמה להם חברת הבנייה.

    על ידי: יואב בן סימוןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 15/03/2015

    מה גובה מס רכישה ומס שבח במתנה בין קרובים, השינוי בחוק מיסוי מקרקעין המתייחסים להעברה ללא תמורה בין קרובים

    על ידי: יותםl חוק ומשפט> מקרקעיןl 25/01/2015 lצפיות: 13

    עקרונות בחישוב מס שבח ומס רכישה בעסקאות מקרקעין בין קרובים. כיצד ממוסיות מתנות בין קרובים, מיהו קרוהב לעניין מס שבח ומס רכישה.

    על ידי: יותםl חוק ומשפט> מקרקעיןl 25/01/2015 lצפיות: 94

    על חובת עוה"ד בבדיקות מקדמיות קודם לעריכת עסקה במקרקעין. מה על עורך הדין לבדוק, באילו מרשצים עליו לבקש מידע לגבי הנכס ומה הסכנות הטמונות בקבלת ליווי משפטי בעסקת מקרקעין מעורך דין שאינו מנוסה

    על ידי: יותםl חוק ומשפט> מקרקעיןl 21/01/2015 lצפיות: 14

    במאמר זה נסקור את האפשרות החדשה ( יחסית ) של המשכיר לפנות את השוכר מן הנכס - בדרך של פינוי מושכר.

    על ידי: רויl חוק ומשפט> מקרקעיןl 09/01/2015 lצפיות: 19
    עורך דין ירון גיל

    בתחילת חודש ינואר הקרוב, אמור להיכנס לתוקפו, לאחר אישורו, ע"פ שלבי החקיקה בכנסת, חוק שכירות הוגנת. הצעת החוק, אמורה לתת מענה ותקווה, ללמעלה מ-2 מליון אזרחים במדינת ישראל, המתגוררים כיום בשכירות ואשר יחסיהם עם המשכירים להם דירות מגורים, אינם מעוגנים בחוק וכפועל יוצא זוכים השוכרים ליחס שאינו הוגן, סביר ולאי וודאות משפטית ביחסים המשפטיים שבין הצדדים. תחולת החוק אמורה לחול על חוזים חדשים, שיחתמו החל מה- 1.1.2015 ועד לתאריך 1.1.2020. להלן מספר סוגיות מרכזיות לגביהן אמור החוק לתת מענה

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/11/2014 lצפיות: 47
    אלון רום

    נשים ונערות שמצאו עצמן קורבן להתעללות מינית על ידי בן משפחה מוצאות את עצמן פעמים רבות כמי שמשלמות מחיר יקר ביותר בגין העובדה שהעזו וחשפו את דבר ההתעללות המינית שחוו.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 10/06/2007 lצפיות: 16,374
    אלון רום

    הגיעה העת להפוך את היוצרות כך שקורבנות תקיפה מינית יזכו לפיצוי הולם על סבלן. עברייני המין ידעו ויראו כי הם ישלמו בגדול על תוקפנותם.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 29/05/2007 lצפיות: 7,212
    אלון רום

    בעת האחרונה אנו עדים לשינוי משמעותי בהתייחסות לנהיגה תחת השפעת אלכוהול. רמת הענישה הוחמרה כך שעל פי רוב עונשי השלילה בפועל הינם משמעותיים (שנתיים ואף לעיתים יותר) ולצידם קנסות כבדים ואמצעים ענישתיים חמורים נוספים. נראה כי אין מנוס מהכבדת היד כנגד נהגים מסוכנים והחמרה בענישה מחוייבת המציאות היא, זאת לאור הקטל הנורא בכבישים ומספר עצום של פצועים ונפגעים נוספים , יחד עם זאת עולה כי בדרך להשגת מטרה ראויה זו נופלים פגמים לא מעטים ונשללות זכויות של נהגים ובכך למעשה נפגע שלטון החוק.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 24/04/2007 lצפיות: 17,812
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast