פיצוי "מחזיק נכס" במסגרת תוכנית "פינוי בינוי"

פורסם: 09/08/2007 |תגובות: 0 | צפיות: 14,720 | Share

תארו לעצמכם שכונה ותיקה בה בעלי הקרקע והבתים הם חברות פרטיות אשר רכשו אותם כדין. תושבי השכונה מחזיקים בקרקע ללא רישום מאז קום המדינה ונדרשים יום אחד ע"י בעלי הנכס לקום ולהתפנות מבתיהם במסגרת תוכנית פיתוח שנתקבלה ע"י הרשות. אותם תושבים אינם "בעלי הנכס" אלא "מחזיקים בנכס" ולפיכך אין להם בעלות בקרקע והם לרוב אינם יכולים למנוע מהבעלים לפנותם. עם זאת , הם טוענים לזכויות על הנכסים הנובעות מהחזקתם במשך שנים רבות. האם אלה יכולים לפנות לרשות המקומית (או שלוחתה לעניין זה ועדת התכנון והבנייה) בדרישה כי חלק מזכויות הבנייה או השבחת הנכסים יוקצו להם במישרין כפיצוי על פינויים?

מקרים כאלה עלולים לקרות במסגרת תוכנית "פינוי בינוי". לעיתים קרובות מתקיימים תהליכים קולקטיביים בהם מתפנים מרצון בעלי נכסים מבתיהם במסגרת תוכניות המכונות "פינוי בינוי" המאושרות ע"י הרשויות. מטרת התוכניות להחליף בנייה ישנה בבנייה חדשה , מודרנית , בטוחה ובעלת פוטנציאל אכלוס רב יותר. בעלי נכסים אלה יקבלו את חלקם מהבניין החדש שיבנה ואף יזכו בהשבחת נכסיהם. פרויקטים אלה משרתים את הרשויות השואפות לפתח וליעל את הבנייה , הם משרתים את בעלי הנכסים הזוכים בפוטנציאל רווח נאה לכיסם וכמובן משרתים את היזמים והקבלנים הדואגים לקבל בהסכמה נתח מהשבחת נכסו של כל בעל נכס תמורת עבודתם.


עם זאת , פעמים רבות בעלי הנכס כלל אינם גרים בו. מבחינתם התהליך הקשה של עזיבת בית אינו מצוי במסגרת שיקוליהם והם ממהרים לחתום על העסקאות האמורות ולהגדיל את הונם. ככלל אין המחזיק בנכס זכאי במקרה זה לפיצוי אלא במקרים בהם רכש זכויות הנובעות למשל מהחזקה רבת שנים בנכס.

סוגייה זו עלתה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים עתמ 1948/06 , תג'ר נ' עריית תל אביב ואחרים. על פי האמור בפסק הדין הקצתה ועדת התכנון והבנייה לבעלי הנכסים זכויות בנייה עודפות (מעל המקובל באותו אזור) לקידום פינויים של התושבים "המחזיקים בנכס" מבתיהם. "המחזיקים" טענו כי זכויות הבנייה העודפות צריכות היו להיות מוקצות ישירות להם ולא לבעלי הנכס שכן מלכתחילה נועדו לפיצוי המחזיקים וכי עלה החשש שבעלי הנכסים יגלגלו את ערך הזכויות הנ"ל , הנאמד במאות מיליוני דולרים, לכיסם.

בית המשפט דוחה את טענת המחזיקים בציינו:

"בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלת הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

עוד מוסיף בית המשפט:

"הועדה המקומית אינה ערוכה לדון בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלים משותפים של נכס... אין לה הכלים לגבות ראיות ולהכריע במהימנותן , ואין לה הידע המשפטי להכריע בסכסוכים כאלה , ולפי התקנות ברור שלא לכך נועדה".

מכאן שלא רק שאין הועדה רשאית להתערב בסכסוך שבין מחזיק הנכס לבעליו אלא אין לה את הכלים לעשות כן - בוודאי כשעדיין לא נתבררו זכויותיהם של המחזיקים בבית המשפט.

המעניין הוא כי בעצם הגדלת זכויות הבנייה מעל המקובל "הצהירה" ועדת התכנון והבניה למעשה (דה פקטו) על זכותם של המחזיקים לפיצוי גם אם לא קבעה את גובהו. בעניין זה נראה כי במעשיה התערבה הרשות במתן פתרון לסכסוך שנוצר בין מחזיקי הנכס לבעליו שהוא במהותו סכסוך פרטי ויצרה למחזיקים מעמד בנוגע לתוכנית פינוי הבינוי.

הגם שהמחזיק בנכס אינו יכול לדרוש לעצמו הקצאת זכויות בנייה או פיצוי מהרשות המקומית הרי שנוצרה לו קרקע נוחה לדרוש מבעלי הנכס פיצויי מוגבר עקב פינויו תוך התחשבות בהשבחה העתידית של הנכס. הוא יכול להשמיע את קולו בועדת התכנון והבנייה , לנהל משא ומתן עם בעלי הנכסים על פיצויו או די בכך אם ימשיך להחזיק בנכס עד אשר תוגש כנגדו תביעת פינוי במסגרתה תתבררנה זכויותיו בנכס וגובה הפיצוי הנאות לו הוא זכאי.

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 3 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/3734/פיצוי-מחזיק-נכס-במסגרת-תוכנית-פינוי-בינוי

    השאר תגובה למאמר זה

    בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, נכה זכאי להקלה במס רכישה, כאשר בהקלה זו רשאים לעשות שימוש אף הורי ילד נכה, הרוכשים נכס מקרקעין שנועד רווחתו של הנכה. אולם במקרים רבים, אותו ילד נכה, נשאר להיות תלוי בהוריו גם לאחר שעבר את גיל 18 אך במקרה כזה, רשויות מיסוי מקרקעין אינן מכירות באותו אדם כילד נכה ועל כן מסרבות להעניק את ההקלה האמורה במס רכישה המנוצל ע"י הוריו של הנכה. ברשימה זו אנו סוקרים את המצב המשפטי וכן את הפתרון האפשרי לסיטואציה בלתי סבירה זו.

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 23/11/2014

    הורים רבים, המחזיקים במספר דירות מגורים, מעוניינים להעניק במתנה אחת מהדירות אותן הם מחזיקים לילדיהם עוד בחייהם. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") קובע, בין השאר, כי יינתן פטור ממס שבח בהענקת הדירה במתנה ל"קרוב" ויחד עם זאת טומן בחובו מספר מלכודות מהן צריך ורצוי להיזהר. במאמר זה אסקור בקצרה את הפטורים הניתנים בהענקת דירה במתנה וממה חשוב להיזהר מבחינת היבטי המס.

    על ידי: ליטל אורליl חוק ומשפט> מקרקעיןl 20/11/2014
    עורך דין ירון גיל

    במאמר הבא אנסה לפרט את הנושאים המהותיים הנדרשים להופיע בהסכם השכירות, נושאים המפרטים את חובותיו של המשכיר מחד ואת הבטחת זכויותיו ומניעת קיפוחו של השוכר מאידך.

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 11/11/2014
    עורך דין ירון גיל

    רכישת דירת מגורים תחשב, לרוב, כעסקה הגדולה והמורכבת ביותר שהאזרח הקטן יערוך, אם בכלל, במהלך חייו. לאחרונה, אנו עדים למספר הולך וגובר של מקרים, בהם רוכשי דירות נותרו ללא קורת גג, למרות ששילמו סכומי כסף גדולים, זאת כתוצאה מהפסקה פתאומית של הבניה, על ידי חברות בנייה וקבלנים שנקלעו לקשיים כספיים. מדובר במקרים קשים בעלי השלכות ארוכות טווח, אשר ייתכן וניתן היה למונען באמצעות מאמר זה יתאר את הכלים העומדים לרשות רוכשי הדירות, באמצעותם ניתן לצמצם ככל האפשר את האפשרות להקלע למקרים דוגמת אלו שתוארו לעיל.

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 04/11/2014

    רכשתם דירה והחלטתם להשכיר אותה וליהנות מתשואת דמי השכירות, פרסמתם את הדירה בלוח מודעות והנה אתם עומדים בפני חתימת חוזה שכירות. לפתע עולים חששות- מה יקרה אם השוכר לא יעמוד בחוזה השכירות, מה יקרה אם השוכר יפסיק לשלם את דמי השכירות ומה תוכלו לעשות באותם המקרים?

    על ידי: ליטל אורליl חוק ומשפט> מקרקעיןl 07/10/2014 lצפיות: 38
    עו"ד עפר שחל

    האם ניתן להקים סוכה ברכוש המשותף ללא אישור והסכמה? האם ניתן להתחבר לחשמל? היכן מאחסנים את הסוכה במשך השנה? כל מה שרצית לדעת בענין סוכה בבית משותף.

    על ידי: עו"ד עפר שחלl חוק ומשפט> מקרקעיןl 03/10/2014 lצפיות: 11
    עורך דין ירון גיל

    מספרים על דן,בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי. כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה שאיתה יוכל לחלוק את העושר הזה. ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות. יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה. "אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה, "אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר". מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו, ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת... לא אחת אנו

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 02/10/2014 lצפיות: 36

    9.5 תמ"א 38/2 שאלות מכוונות 1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה [סעיף 49לג1] לא ניתן לקבל פטור על קבלת דירה חדשה משודרגת כנגד הריסת הדירה הישנה לפי פרק חמישי5, אלא רק בדרך של פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4. נכון/לא נכון. נמקו.

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/08/2014 lצפיות: 15
    אלון רום

    נשים ונערות שמצאו עצמן קורבן להתעללות מינית על ידי בן משפחה מוצאות את עצמן פעמים רבות כמי שמשלמות מחיר יקר ביותר בגין העובדה שהעזו וחשפו את דבר ההתעללות המינית שחוו.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 10/06/2007 lצפיות: 16,357
    אלון רום

    הגיעה העת להפוך את היוצרות כך שקורבנות תקיפה מינית יזכו לפיצוי הולם על סבלן. עברייני המין ידעו ויראו כי הם ישלמו בגדול על תוקפנותם.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 29/05/2007 lצפיות: 7,201
    אלון רום

    בעת האחרונה אנו עדים לשינוי משמעותי בהתייחסות לנהיגה תחת השפעת אלכוהול. רמת הענישה הוחמרה כך שעל פי רוב עונשי השלילה בפועל הינם משמעותיים (שנתיים ואף לעיתים יותר) ולצידם קנסות כבדים ואמצעים ענישתיים חמורים נוספים. נראה כי אין מנוס מהכבדת היד כנגד נהגים מסוכנים והחמרה בענישה מחוייבת המציאות היא, זאת לאור הקטל הנורא בכבישים ומספר עצום של פצועים ונפגעים נוספים , יחד עם זאת עולה כי בדרך להשגת מטרה ראויה זו נופלים פגמים לא מעטים ונשללות זכויות של נהגים ובכך למעשה נפגע שלטון החוק.

    על ידי: אלון רוםl חוק ומשפט> דין פליליl 24/04/2007 lצפיות: 17,781
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast