חישוב מס שבח

פורסם: 19/09/2007 |תגובות: 3 | צפיות: 118,025 | Share

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג -1963 (להלן:"חוק מיסוי מקרקעין"), מטיל מס על הרווח ההוני שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין ו/או פעולה באיגוד מקרקעין, קיימים שני סוגי מס המוטלים מכח הוראות חוק מיסוי מקרקעין - מס ישיר ומס עקיף.
סוגי המסים עקיפים הינם - מס רכישה המוטל על הרוכש ומס מכירה שלמרות שבוטל ע"י המחוקק, עדיין נאלץ להיתקל בו בגין זכויות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שיום הרכישה היה טרם ליום 07/11/01.
המס הישיר מוטל מכח הוראות סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הינו מס השבח :"
(א) מס שבח מקרקעין יוטל בעת מכירת זכות במקרקעין.
(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47."
בטרם אדון באופן חישוב המס על השבח, חשוב להבהיר מס' מונחים : "מהי מכירה ?", "מהי זכות במקרקעין ?"
הגדרת המונח "מכירה" לעניין זכות במקרקעין, עולה מהוראות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר תכלית מטרתה ללכוד ברשתה את מרבית האירועים שבגינם יהיה חייב פלוני במס, זאת באמצעות הגדרה רחבה ביותר של המונח "מכירה", הכוללת, בין היתר, בין בתמורה ובין שלא בתמורה : הענקה של זכות במקרקעין, העברתה, הסבתה וויתור עליה.
לאור הגדרה הרחבה של המונח "מכירה", בוחנות רשויות המס בישראל את אופי העסקה של מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין מהפן הכלכלי ולא מהפן הפורמלי, קרי במידה שקיים פן כלכלי, תשא העסקה בחובת תשלום מס בגינה, וזאת גם אם העסקה טרם התגבשה בכתב, או שהצדדים האמיתיים לעסקה טרם הוגדרו.
בנוסף להוראות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, קבע המחוקק פעולות נוספות הנכללות בהגדרה של המונח "מכירה", בין הפעולות שיראו כמכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ניתן לראות מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין על-מנת לפרוע משכנתא, שעבוד, חוב פסוק, או על-ידי ההוצאה לפועל, הפקעת זכות במקרקעין שיש עימה תמורה, מתן ייפוי כח לאחר על-מנת למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המורשה, מכירה של זכות האופציה, מכירה מותנת, חליפין של נכסים ופעולה באיגוד רגיל שהזכות מקנה לבעליה יכולת או זכות לתפוס מקרקעין.
המחוקק שהיה ער להגדרה הרחבה של המונח "מכירה" קבע בחוק מיסוי מקרקעין מספר פעולות שאינן מהוות מכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ובכך פטר את הפעולות הנ"ל מדרישת תשלום מס השבח, וזאת למרות העובדה שבתכלית מהותן הפעולות הן "מכירה" פרקסלנס, בין הפעולות שלא יראו כמכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ניתן לראות: הקנייה לנאמן, אפוטרופוס וכו', העברה אגב גירושין, הורשה, שינוי יעוד למלאי עסקי מרכוש פרטי וזאת בחלוף ארבע שנים מיום הרכישה עד יום העברה, ביטול מכירה שהוכחה שהינה אמיתית.


עיון בסעיף 1 לחוק מלמד אותנו, כי מקרקעין הינה קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע, ואילו ההגדרה של זכות במקרקעין הינה : בעלות, חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, והרשאה של מנהל מקרקעי ישראל מסוג שנהוג לחדשו מעת לעת. קרי, כל מכירה של זכות במקרקעין שאינה נכנסת תחת כנפי הגדרה של זכות במקרקעין עפ"י ההגדרה בחוק, עוברת למגרש אחר ותחויב במס כהכנסה הונית עפ"י פקודת מס הכנסה.

לכאורה, חישוב השבח נראה כפעולה אריתמטית פשוטה (חישוב הפרש שווי המכירה משווי הרכישה בניכוי ההוצאות המוכרות), אולם פעולה זו אינה כה פשוטה כפי שנראית בתחילה, ראשית צריך לבחון ולבדוק מהו השווי ביום המכירה של זכות במקרקעין, כאשר הזכות נקייה מכול שעבוד, הבא להבטיח חוב, משכנתא או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום ? בכול הנוגע לשווי המכירה, יום המכירה הינו היום הקובע להערכת שווי המכירה לצורך חישוב השבח והמס בגינו.
לאחר שהבנו מהו שווי המכירה יש להבין מהו שווי הרכישה של הנכס הנמכר כעת. כעיקרון, שווי הרכישה הינו המחיר אותו שילם המוכר בעת שרכש את הנכס, אותו הוא מוכר כעת. אולם, קיימים מקרים מיוחדים שבהם המוכר לא שילם עבור הנכס (לדוגמא - בירושה, במתנה), כיצד יש לחשב את שווי הרכישה במקרים אלה ? המחוקק נתן את דעתו לעניין וקבע שבכול הנוגע למתנה יראו את שווי הרכישה עפ"י נותן המתנה ואילו בכול הנוגע לנכס הניתן בהורשה נבחן ראשית מהו המועד שהמוריש נפטר? מוריש שנפטר קודם ליום 01/04/81, שווי הרכישה של הנכס יהיה עפ"י השווי שנקבע למס עיזבון או שווי הנכס ביום פטירת המוריש, ואילו מוריש שנפטר לאחר 01/04/81 ייקבע שווי הרכישה עפ"י הסכום אותו שילם המוריש בעת קניית הנכס על-ידיו ובמצב דברים, כאמור, נכנס היורש לנעליו של המוריש ויכול להנאות משיעורי מס נמוכים.
ליום הרכישה משקל סגולי רב בעל משמעות רבה, ראשית לא מוכרים ניכויים שנעשו קודם ליום הרכישה, שנית קביעת שיעור המס, תלויה ועומדת ביום הרכישה :
נכסים שנרכשו קודם לשנת 1948 שיעור המס יעמוד על 12% מהשבח.
נכסים שנרכשו בין השנים 1948 - 1960 שיעור המס יעמוד על 12% ועוד 1% לשנה, קרי נכס שנרכש בשנת 1958 שיעור המס יעמוד על 12% + 9% = 22%.
נכסים שנרכשו בין השנים 1961 – 07/11/2001 שיעור המס עבור יחיד יעמוד על שיעור של כ - 50% מהשבח, ואילו עבור חבר בני אדם שיעור המס יעמוד על שיעור של 36% מהשבח.
נכסים שנרכשו לאחר 07/11/2001 שיעור המס עבור יחיד יעמוד על 20% מהשבח ואילו עבור חבר בני אדם שיעור המס יעמוד על שיעור של 25% .

לאחר שהובהרו המונחים הבסיסים (שווי מכירה, שווי רכישה, יום רכישה), קיימת חשיבות מכרעת בהבנת השינויים הכלכלים המשפיעים על שווי הנכס (פחת, אינפלציה, מדד), המחוקק שהיה ער לשינויים הנ"ל חוקק את סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין הדן בהגדרות לחישוב סכום המס:
פחת - הסכומים הניתנים לניכוי בכפוף לסעיף 21 לפקודת מס הכנסה בצרוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי. ברצוני לציין, כי בחישוב הפחת יש צורך לחלץ את שווי החלק המבונה משווי שטח הקרקע עפ"י יחס של 2/3 למבונה 1/3 לקרקע, אולם במצב דברים בו ערך הקרקע עולה על 1/3 משווי הדירה יש לעבוד עפ"י ערכים כלכלים אמיתיים.
יתרת שווי הרכישה - משווי הרכישה יש להפחית את כל הניכויים המותרים עפ"י החוק לרבות הוצאות שהוצאו לאחר יום המכירה (ראה מאמרי ניכויים מותרים), לתוצאה שמתקבלת יש להוסיף את סכום הפחת.
יתרת שווי רכישה מתואמת שהינה שווי הרכישה בצירוף הפחת התוצאה שמתקבלת מוכפלת במדד יום המכירה ומחולק במדד יום הרכישה לתוצאה שמתקבלת יש להוסיף את המרכיבים הבאים:
1. מס רכוש עירוני לפי פקודת מס רכוש עירוני 1940, או מס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961 וכן ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית.
2. הוצאות אחרות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 כפול מדד יום המכירה ומחולק במדד יום ההוצאה או גמר ההשבחה.
3. הוצאות ריבית ריאלית המותרת בניכוי לפי סעיף 39א שהוצאו לפני יום המכירה, כפול מדד יום המכרה ומחולק במדד שהתפרסם ב – 15 לחודש יולי בשנת המס שבה שולמה.
4. ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה.

כאמור, אינפלציה הינה מונח כלכלי המתאר תהליך של עלייה כללית ומתמשכת במחירים במדינה או בשוק מסוים. המחוקק, אשר חשב שראוי ורצוי למסות את שיעור האינפלציה, קבע שסכום אינפלציוני שנצבר עד ליום 31/12/93 יוטל מס בשיעור של 10% מונח זה נקרא ע"י המחוקק כסכום אינפלציוני חייב.
כמו-כן, קבע המחוקק שחלק השבח השווה לסכום שבו עולה יתרת שווי הרכישה המתואם על יתרת שווי הרכישה הינה הסכום האינפלציוני.
כעיקרו של דבר, השבח הריאלי הינו השבח פחות הסכום האינפלציוני, אולם, גם נושא זה צריך להיבחן עפ"י ובכפוף ליום התחילה שהינו 07/11/01, לפיו יושתו שיעורי המס הן על היחיד ועל על חבר בני אדם.
לסיכום – חישוב מס השבח המוטל בגין מכירת זכות במקרקעין הינו נושא כבד משקל לכן בטרם נעשית פעולת המכירה של זכות במקרקעין מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין.

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
4
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 30 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/4884/חישוב-מס-שבח

    השאר תגובה למאמר זה

    שאלת מיסוי דירות נופש שבה ועולה בפסיקות ועדות הערר השונות. במאמר זה נעשה לעשות סדר בדברים.

    על ידי: עו"ד אריאל יפרחl חוק ומשפט> דיני מיסיםl 08/11/2012 lצפיות: 52

    דיני מקרקעין הינם דינים מורכבים, הכוללים בתוכם סוגיות כגון: יחסי שוכר-משכיר, קבוצות רכישה, הרחבות בנייה, רישוי עירוני, עסקאות קומבינציה ועוד. רובנו נזקקים לדינים אלו בעת רכישת דירת המגורים שלנו, שהינה לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו. זאת ועוד - לא אחת מבוצעות עסקאות מקרקעין בכספים המהווים את כל חסכונותינו ואף יותר מכך - כספים שלווינו במיוחד לצורך רכישת נכסי דלא ניידי.

    על ידי: עו"ד נעמה שלמהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/01/2010 lצפיות: 67

    ביום 14.11.2011 פרסמה רשות המיסים בישראל הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 6/2011 לעניין הנחיות והוראות פרשנות והוראות פעולה בקשר להוראת השעה, תיקונה ותיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א - 2011 (להלן: "חוק הוראת השעה").

    על ידי: ארצי את חיבה פתרונות מיסויl חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 27/11/2011 lצפיות: 246

    בימים אלו ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ע"מ 1169/07, אוסיף השקעות ופיתוח (להלן – "המערערת") נ' מנהל מע"מ גוש דן. הדיון בפסק הדין נסב אודות השאלה האם רשאית המערערת להכיל את הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, כך שהחבות במע"מ בשל עסקאות מכירת דירות על ידה תחול על תמורת הדירות בניכוי מרכיב הקרקע ולא על מלוא תמורת הדירות.

    על ידי: ארצי את חיבה פתרונות מיסויl חשבונאות ומס> מיסוי ישראליl 07/11/2010 lצפיות: 121
    אורית ליברטי

    תיקון מס' 69 שם החוק: חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 – 2012 (תיקוני חקיקה) . התשע"א - 2010 מועד הפרסום: 1.1.2011 תחולה: תחולה פרטנית לחלק מהסעיפים נושאי התיקון: 1. קבוצות רכישה 2. תוקפן של עסקאות והנפקת אישורים לטאבו (סעיף 16) 3. דחיית יום המכירה (סעיף 19) 4. דיווח על נאמנות (סעיף 74)

    על ידי: אורית ליברטיl חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 03/05/2011 lצפיות: 607

    במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013 (להלן: "חוק ההסדרים"), תוקן סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין[1]. במסגרת תיקון זה לא נערך שינוי מהותי בפטור, אלא שינוי מבני שמטרתו להתאים את הפטור לביטול סעיף 49ב(1) לחוק, ולשינויים שנערכו בסעיף 49ב(2) לחוק במסגרת חוק ההסדרים. הסעיף בנוסחו המתוקן יחול גם על תושב ישראל וגם על תושב חוץ שאין בבעלותו דירה במדינת מושבו. זאת, בניגוד לסעיף בנוסחו עד 31.12.2013, שחל על תושבי ישראל בלבד.

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> דיני מיסיםl 13/08/2014 lצפיות: 18

    מאמר זה עניינו בתיקוני חקיקה בחוק מיסוי מקרקעין, עקב הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012, שעניינה, בין היתר, שינוי שיטת הדיווח והליכי השומה הקבועים בחוק וכן החלטות ממשלה שעיקרן הפחתת שיעור מס שבח במכירת קרקע לבניה למגורים, מתן פטור נוסף ממס שבח והגדלת מס רכישה על דירות השקעה.

    על ידי: עו"ד עינת גלוסרl חוק ומשפט> דיני מיסיםl 20/01/2011 lצפיות: 218

    רבות נכתב ודובר על תכנון מס במקרקעין לעניין הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ודירת מגורים מזכה. עם זאת, בבואינו לבחון באיזה פטור ממס שבח עדיף להשתמש במכירה הנוכחית, עלינו לבחון ולהכיר את המושג דירת מגורים לעניין חוק מיסוי מקרקעין. הגדרת דירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין הינה שונה מההגדרה השגורה בציבור. כמו כן נעמוד על ההבדל בהגדרה בין דירת מגורים יחידה לדירת מגורים מזכה מעבר לצורך להכרת ההגדרה על פי החוק, ניתן להשתמש במבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך ביצוע תכנון מס.

    על ידי: ערן כהן, עורך דיןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 04/06/2010 lצפיות: 511

    במכירת מקרקעין חלים מסים שונים. חשוב שהצדדים להסכם המכר ובאי כוחם יכירו את ההיבטים השונים של דיני המסים ואת השלכותיהם על העסקה ועל הצדדים לה. לכל הפחות, על הצדדים להסכם המכר לוודא כי יש בידם את התשובות לשאלות הבאות:

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 19/08/2014 lצפיות: 19

    עניינו של מאמר זה, בהיבטי מיסוי מקרקעין בסוגיה של חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים (סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג - 1963), סקירה של הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010 הדנה בסוגיה זו, לרבות החלטות שניתנו במסגרת המוסד להחלטות מיסוי.

    על ידי: עו"ד עינת גלוסרl חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 10/01/2011 lצפיות: 2,001

    רכשתם דירה והחלטתם להשכיר אותה וליהנות מתשואת דמי השכירות, פרסמתם את הדירה בלוח מודעות והנה אתם עומדים בפני חתימת חוזה שכירות. לפתע עולים חששות- מה יקרה אם השוכר לא יעמוד בחוזה השכירות, מה יקרה אם השוכר יפסיק לשלם את דמי השכירות ומה תוכלו לעשות באותם המקרים?

    על ידי: ליטל אורליl חוק ומשפט> מקרקעיןl 07/10/2014 lצפיות: 22
    עו"ד עפר שחל

    האם ניתן להקים סוכה ברכוש המשותף ללא אישור והסכמה? האם ניתן להתחבר לחשמל? היכן מאחסנים את הסוכה במשך השנה? כל מה שרצית לדעת בענין סוכה בבית משותף.

    על ידי: עו"ד עפר שחלl חוק ומשפט> מקרקעיןl 03/10/2014
    עורך דין ירון גיל

    מספרים על דן,בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי. כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה שאיתה יוכל לחלוק את העושר הזה. ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות. יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה. "אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה, "אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר". מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו, ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת... לא אחת אנו

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 02/10/2014 lצפיות: 23

    9.5 תמ"א 38/2 שאלות מכוונות 1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה [סעיף 49לג1] לא ניתן לקבל פטור על קבלת דירה חדשה משודרגת כנגד הריסת הדירה הישנה לפי פרק חמישי5, אלא רק בדרך של פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4. נכון/לא נכון. נמקו.

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/08/2014 lצפיות: 11

    1. כללי 1.1 מהותו של סעיף 5(ב) לחוק מע"מ נוסח סעיף 5(ב) לחוק הנו כדלקמן: "5. מס ערך מוסף על דברי אמנות ונכסים משומשים (א)... (ב) במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין המכירה בעת הרכישה; לענין זה, עוסק – למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים."

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 13/08/2014 lצפיות: 12

    ככל שבעלי הדירות ימהרו ויפנו לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באזורים המועדים לפורענות כך יגנו על עצמם בעלי הדירות טוב יותר מתרחיש הזוועה העתידי והצפוי של רעידת אדמה הרסנית.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 16

    במאמר זה אתייחס לנקודת מבטו של השוכר ביחס להסכם השכירות מול המשכיר. קיימים מספר דגשים שרצוי כי השוכר ישים ליבו אליהם על מנת להימנע בהמשך מעוגמת נפש ואף הפסד כספי ניכר בעת מחלוקת עם בעל הנכס.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 28

    מאמר זה ינסה לתת מספר דגשים בעבור בעל נכס המעוניין להשכיר דירתו למטרת מגורים.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014

    חוק המקרקעין הינו אחד מהחוקים החשובים והמשמעותיים בחברה הישראלית,.השפעתו וחשיבותו ניכרת היטב בכול צעד ושעל שאנו עושים עם בקנייה או מכירה או השכרה של נכס מקרקעין או בניהול אורך חיינו בבית משותף ועוד

    על ידי: גיא פרבמן, עו"דl חוק ומשפט> מקרקעיןl 12/05/2008 lצפיות: 5,154

    תמורות רבות חלו במהלך השנים האחרונות בנוגע להכרה בהוצאות המותרות בניכוי . . .

    על ידי: גיא פרבמן, עו"דl חוק ומשפט> מקרקעיןl 10/10/2007 lצפיות: 29,700

    תגובות על מאמר זה

    4
    מירב גרושקובסקי 27/11/2010
    28.11.10

    שלום רב,
    הגעתי במקרה לאתר שלכם והתרשמתי מאד ,

    שאלה קטנה –
    אח קבל דירה בירושה מאמו, היא עצמה קנתה מזמן נניח ב – 1970 ,
    היא נפטרה ואיש אינו יודע את הפרטים,

    מכר לאחותו ב – 34000 בחודש יולי 2010,
    ניתן לנכות 6000 שח עבור שיפוצניק,

    שאלתנו הקטנה היא האם השבח הוא 28 אלף ומס השבח יהיה על סכום זה ?
    אם כן – מהו מס ה שבח ?

    או שניתן יהיה לנכות גם את הכספים ששולמו בעת הרכישה , נניח שקל אחד של שנת 1970....

    במקרה כזה - מה יהיה מס השבח ?

    אכיר תודה על תשובתכם –

    בתודה ובברכה,
    עידן גרושקובסקי, קרית טבעון,

    9931025 – 04, או – 7788-046 – 050.
    8
    ירון 09/02/2009
    מאיפה הביא את המונח הפיזיקלי הלא רלוונטי הזה...
    1
    בועז 04/02/2008
    לא כולם עורכי דין.
    יש גם מהנדסי תוכנה ורופאים
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast