עסקה במקרקעין - מושגי יסוד

21/09/2006 • על ידי • 22,345 צפיות


עסקת המקרקעין הידועה והנפוצה ביותר היא רכישת או מכירת דירה. עסקה זו מהווה את אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר שאדם עושה במהלך חייו. עסקה כזו כוללת נושאים, מושגים ונתונים שלא תמיד ברורים ומיובנים בצורה מלאה וקל מאוד לטעות בהם.

אי הבנה של המונחים, מהות העסקה כמו גם שלביה השונים, עלולה לעלות לרוכש/מוכר בכספים רבים ולכן ברשימה זו ניתן סקירה של המונחים הבסיסיים על מנת לתת אינדיקציה על מהות הנושא.


הצדדים לעסקה

יש להבחין בין מוכר לבין קונה לעניין האינטרסים העומדים בפני כל אחד מצדדים אלה בבואו לעסקה הנדונה.

מטרתו של הקונה במקרה זה, הינה לוודא כי הזכויות (שהן למעשה הדבר המוחשי שהוא רוכש בעסקה זו) המוצגות לפניו במהלך ביצוע העסקה, הן אכן הזכויות "הנכונות והאמיתיות" .
כלומר הזכויות בהן הקונה מעוניין (האם בזכות בעלות או שמא זכות אחרת) וכן, הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין הרשמיים של מדינת ישראל לגבי הנכס.

במילים פשוטות – על הקונה לוודא שהנתונים המוצגים בפניו ביחס לעסקה הספציפית, הם הנתונים הנכונים והאמיתיים. מעטים הם מקרי הרמאות שקורים בפועל, אולם בסכומי עסקה של מאות אלפי שקלים אי אפשר להיות זהיר מדי.

לעומת הקונה, מעוניין המוכר לוודא, כי סכום העסקה יועבר לרשותו במלואו וללא עיכובים.


חוזה המכר

חוזה המכר הינו הסכם בין הצדדים לרכישת/מכירת הנכס הספציפי. במסגרת הסכם זה נקבעים תנאים שונים ביחס לפרטי הנכס, מחיר הנכס, התשלומים, סדר הפעולות הנדרשות לצורך השלמת העסקה וסיומה ע"י העברת הזכויות בנכס משם המוכרים לשם הקונים.

בהסכם זה ניתן למצוא גם הוראות המתייחסות לנושאים כגון משכנתא של המוכר ושל הקונה, תשלומי מסים ביחס לעסקה, הוראות ביחס למסים עירוניים ועוד.


חשיבות ייצוג ע"י עו"ד

מכיוון שבמקרה של עסקת מקרקעין, ישנם מספר סוגי רישום הנרשמים בדרכים שונות ומגוונות ומכיוון שיש לוודא במהלך ביצוע העסקה את העברת הכספים המסודרת מן הקונה למוכר – אין מנוס משכירת שירותיו של עו"ד (הקונה בעיקר) ללווי עסקת מכר שכזו.
תפקידו של עורך הדין ולוודא, מצד אחד, כי כל המסמכים הרשמיים – אכן מעידים על הזכויות הנכונות של בעלי הדירה הנמכרת ומן הצד השני – לוודא כי דרכי העברת הכספים, עליהם מתחייב הקונה, הינן ראויות ואינן מערימות קשיים על גב המוכר.

לצורך בדיקה ראויה של הזכויות הדירה הנמכרת ולצורך וידוי כי כספי הקנייה קיימים, רצוי מאוד ואף הכרחי, כי לפחות עו"ד אחד ילווה את העסקה מראשיתה. כמו כן, עסקת מכר/ קניית דירה טעונה דיווח לרשויות המס המתאימות ולעיתים רבות דורשת התערבותם של גורמים חיצוניים לעסקה (מנהל מקרקעי ישראל (ר' פרק נפרד), חברה משכנת, חברה קבלנית).

אנשים רבים טוענים כי אין להם כל צורך בעו"ד מאחר ומדובר בעסקה פשוטה - גם עסקה פשוטה עלולה להסתבך שלא לצורך, דבר שעלול לגרום לצדדים להוצאות כספיות של אלפי ועשרות אלפי שקלים, שלא לומר עוגמת נפש רבה.

זכרון דברים

המדובר במסמך העקרונות הראשוני הנחתם בין הצדדים על מנת ליצור את ההתחייבות ביניהם למכר/ קניית הדירה.
רבים נוטים לזלזל במעמד החתימה על זכרון הדברים וזאת מחוסר ידיעה – כי זכרון הדברים, למרות שאינו קיים כלל עפ"י חוק, מחייב כמו חוזה המכר לכל דבר ועניין. .
יתרה מזאת – אדם שחתם על זכרון דברים למכר/ קניית דירה, איננו יכול לסגת ממעשהו זה ויהא צפוי לתביעה ולפיצוי הצד האחר בגין הפרת חוזה (!)..
.
זאת דוגמא נוספת מדוע חשוב להיוועץ בעו"ד טרם חתימה על זכרון הדברים. לצורך כך – יש ליצור קשר עם עו"ד כבר בשלב חיפוש הדירה ולהכינו לשיחת הטלפון לקראת יום החתימה על זכרון הדברים, אשר מתבצעת לרוב בלחץ זמן.
.
בתים משותפים

כללי – בית משותף הינו מעמד מיוחד בחוק לבניין, המאפשר לבעלי דירה בבניין לרשום את בעלותם בדירה ספציפית בפנקסי המקרקעין הרשמיים של מדינת ישראל.
חשיבות הרישום ברורה – ומהווה אישור רשמי לזכות מסוג בעלות שיש לבעל הדירה בדירתו.

כיום מתחייב קבלן לדאוג לרישום בניין שנבנה על ידו בפנקס הבתים המשותפים מייד לכשיתאפשר בידו הדבר, אולם ידוע, כי הדבר מתאפשר רק לאחר שנים מספר ולעיתים אין יותר חברה קבלנית שתדאג לדיירים. על כן חשוב, כי כל בעל דירה יוודא רישום דירתו הנכון והמדויק בטאבו (ר' הגדרה).

בית משותף אמור להתנהל ע"פ האמור בחוק, כעין קהילה עצמאית בעלת חוקים פנימיים משלה (אשר מוכתבים לרוב ע"פ החוק), שתפקידם להסדיר את החיים התקינים ואת השימוש ההוגן ברכוש המשותף בבניין. כך, למשל: תקנון הבית המשותף – לפיו חייב להתנהל כל בית משותף. ישנו התקנון המצוי בחוק, הוא התקנון האוטומטי שיחול על בית משותף וברשות דיירי הבית לשנותו.

חלקו של כל דייר ברכוש המשותף – כיחס שטח ריצפת הדירה אל מול שטח רצפת כל יתר הדירות בבניין.

סכסוכים – נידונים בפני המפקח על הבתים המשותפים או בפני בימ"ש שלום.

נציגות הבית המשותף – ע"פ חוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף מתמנה מכח תקנון הבית המשותף. כלומר, קיימת חובה שבחוק למנות נציגות לבית משותף.


מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל")

הוקם מכח החוק ומתפקידו לנהל את מקרקעי מדינת ישראל (כ- 93% מכלל האדמה במדינה).

המינהל, המחזיק בעתודות הקרקע העצומות של מדינת ישראל, היקצה במשך שנות קיום המדינה אדמות שונות לאנשים פרטיים. ברוב המקרים נחתמו חוזי חכירה בין האנשים הפרטיים לבין המינהל. במסגרת הסכמים אלה מוכתבת מערכת היחסים בין המינהל לבין החוכרים ושם גם נקבעים התשלומים השונים למינהל שעל החוכרים לשאת בהם, כגון:
דמי הסכמה – המשולמים תמורת הסכמתו של המינהל להעברת הזכויות הרשומות ע"ש החוכרים לשמו של אדם אחר (כמו במכירת דירה).
דמי היוון – המשולמים תמורת הזכות להאריך את חוזה החכירה עם המינהל (בד"כ בעוד 49 שנים) ואשר פוטרים את המשלם אותם מתשלום דמי הסכמה במקרה מאוחר של העברת זכויות.
דמי היתר – המשולמים למינהל במקרה של שינוי ייעוד הקרקע המוחכרת, ממנו נהנה המחכיר.


ליקויי בניה

במערכת היחסים בין קבלן לבין רוכשי דירות חשוב להבין את מערך יחסי הכוחות בין הצדדים: הקבלן הינו בעל הממון, בעל השליטה בכל המתרחש במהלך בניית הדירות (הנכס, לוח הזמנים וכו') והרבה פעמים כופה את דעתו ואת החלטותיו על הדיירים הבודדים, שרכשו ממנו דירה במיטב כספם.

בגלל הפרשי הכוחות הלא מאוזנים לעיל – מוודא החוק בישראל, כי אותם בעלי דירות יזכו להגנה מפני נזקים שאירעו להם בעקב התנהגותו הרשלנית/ לא מקצוענית של הקבלן.
במסגרת זו, נקבעה "תקופת בדק", המתחילה מרג מסירת הדירה לרוכש וסיומה משתנה בהתאם לחלק הבנייה אותו היא בודקת (צנרת, מרצפות, קירות וכו'). במהלך תקופת הבדק ולאחריה – ניתנת לדיירים הזכות לתבוע את הקבלן על נזקים ממשיים בחלקי הבנייה השונים.

התיישנות תביעה נגד קבלן – כדי שהדיירים יוכלו לתבוע את הקבלן על נזקים במסגרת המועדיחם הקבועים בחוק, עליהם להתריע בפניו על ליקויים ו/או נזקים אלה בזמן שנקבע, אחרת עלולה תביעתם להתיישן. מי אחראי לתקן הפגמים – לאחר גילוי הפגמים, יש להודיע עליהם לקבלן ולתת לו הזדמנות הוגנת לתקנם. חשוב לפנות בפעם הראשונה לקבלן ולהודיע לו על הליקויים בכתב על מנת להראות רצינות הדרישה וכדי לגרום לטיפול מהיר וטוב בתיקונם. כמו כן, אם לא יסכים הקבלן לתקן או אם תיקוניו לא ייעשו על הצד הטוב ביותר – יישמרו זכויות הדיירים. בכל מקרה, טוב יעשו הדיירים אם ייוועצו עם עו"ד כבר בשלב המוקדם.

תביעה ע"י נציגות – חשובה בעיקר לצורך תביעה על ליקויים שאירעו ברכוש המשותף בבניין – לגביו רשאית לתבוע רק הנציגות של כלל הדיירים – ר' הפרק על בתים משותפים

חוו"ד מומחה – חשובה לצורך הגשתה יחד עם תביעה לביהמ"ש. הפנייה לגורם הנכון בשלב זה מאוד חשובה לתוצאות התביעה העתידית – לכן חשוב וכדאי מאוד להיוועץ בעו"ד כבר בשלב בחירת המומחה.


מיסוי מקרקעין

כל חיוב במס נוצר כתוצאה מ"אירוע מס" ובמקרה שלנו, עסקה במקרקעין. האירוע המוכר ביותר לציבור הרחב הינו עסקת מכר כמובן, אולם מאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לאירוע מס עליו יש לדווח לרשויות, לרבות העברת בעלות, מתנה וירושה, חשוב להיוועץ בעו"ד טרם נקיטה בכל פעולה הקשורה במקרקעין, דבר העלול למנוע סיבוכים מיותרים בעתיד ותשלום כספים רבים עבור מסים.

מס שבח – מוטל על הרווח הריאלי (בשונה מן הרווח האינפלציוני) שנוצר למוכר והנובע מן ההפרש במחיר המקרקעין בעת קנייתם לבין מחירם הריאלי בזמן מכירתם. לאור השינויים בשוק הנדל"ן השנים האחרונות, עלול להיווצר מצב בו נוצר רווח ריאלי בשווי הדירה אולם בשל השינויים בשוק, נוצר שבח שלילי – חיוב 0.

מס מכירה – מוטל על מוכר המקרקעין ומהווה בעקרון כ- 2.5% מסכום המכירה. מס זה אינו חל בכל מקרה ועל כן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

מס רכישה – מס החל על רוכש המקרקעין. המס מורכב מ- 2 מדרגות מס קבועות,3.5% ו – 5% כאשר במקרים מסוימים, יהנה הרוכש גם ממדרגת מס נוספת בשיעור של 0.5%. סכום כל מדרגשה משתנה מעת לעת עפ"י שינויי המדד והאינפלציה אולם הם תמיד נגזרים מסכום הרכישה.

מיסים עירוניים – יש להבחין בין מיסים עירוניים שוטפים, כגון ארנונה לבין היטלים עירוניים הנדרשים לתשלום בעת עשיית עסקה בדירה או בעקבות שינויים או הקלות שניתנו לנכס עקב שינוי בתכנית שקיימת לגביו. הארנונה העירונית נגבית מכח החוק ובתמורה לשירותים העירוניים השוטפים מהם נהנים האזרחים (פינוי אשפה וכו').

לעומת זאת, היטל השבחה מוטל על הנכס בשל השבחתו – ניצול זכויות הבניה הקיימות בו עקב שינוי תכנית.


מילון מושגים

משכנתא – המדובר בזכות במקרקעין המוגדרת בחוק ומשמעותה הלוואה המובטחת במשכון/שעבוד של מקרקעין.
.
חכירה – המדובר בשכירות של המקרקעין למשך תקופות ארוכות העולות על 10 שנים כאשר שכירות לתקופה של מעל 25 שנה נקראת "חכירה לדורות" ולרוב נעשית לתקופה של 49 שנה. מושג זה נפוץ בעיקר במקרקעין הרשומים במנהל מקרקעי ישראל או במקרקעין שהבעלות בהם שייכת לקק"ל, חברות פרטיות או לגופים ציבוריים.
.
המפקח על בתים משותפים – ממונה מטעם החוק ואחראי על רישום הספרים התקין העוסק בבתים משותפים וכמו כן דן בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים. בהקשר זה יש לציין, כי סמכותו של המפקח אינה ייחודית אלא מקבילה – הסמכות מוקנית גם לבימ"ש השלום.
.
טאבו – הפנקסים הרשמיים של מדינת ישראל, בהם מתבצעים כל רישומי הבעלות על הקרקעות בארץ. חשיבות הרישום בפנקסים הינה גדולה מאוד וביכולתה להכריע באופן מוחלט סכסוכים בנוגע לבעלות, המגיעים לבית המשפט.
.
חברה משכנת - חברת בנייה שמשרד הבינוי והשיכון הכיר בה כחברה בעלת סמכות לנהל רישום זכויות ושעבודים בנכסים, שמינהל מקרקעי ישראל העמיד לרשותה. מדי פעם בפעם מפרסם משרד הבינוי והשיכון את רשימת החברות המשכנות ומעדכן אותן. הבנק אימץ רשימה זו לשם קבלת התחייבות מצד החברות המשכנות הכלולות בה לרישום משכנתא כבטוחה זמנית עד לרישום משכנתא בפועל.
.
בימ"ש לעניינים מקומיים – באותה דרגה של בימ"ש שלום. מוסמך ע"פ חוק לדון בעבירות ובסעיפי חוקים ספציפיים בלבד. בעיקר כאלה העוסקים בתכנון ובבניה לא חוקיים.
.
ועדה מקומית/מחוזית לתכנון ובניה – הועדה המקומית מורכבת מחברי המועצה המקומית/ העירייה והועדה המחוזית – הרשאית לדון בערעורים על החלטות הועדה המקומית..
הועדה המקומית דנה בכל סוגי היתרי הבניה הקיימים ועל החלטותיה ניתן לערער לועדה המחוזית כאמור. חשוב להיוועץ במומחים טרם הגשת בקשות להיתרי בנייה – על מנת למנוע סחבת מיותרת והחלטות לא רצויות של הועדה.
.
תכניות מתאר ארצית/ מחוזית/ מקומית – תפקיד תכניות המתאר השונות – לדון בייעודי הקרקע לגביה הן דנות. התכניות הארציות דנות בשטחי כל המדינה, התכניות המחוזיות בשטחי מחוזות מסוימים וכך הלאה.
.
תכניות בניין עיר (תב"ע) – התכניות המפורטות ביותר, הקיימות במינהל ההנדסה של כל רשות מקומית/ עירייה ובהן מעמדה של כל חלקת שטח בתוך הרשות המקומית, ע"פ תכניות החלוקה והייעוד שהותוו בתכניות המתאר לעיל.
.
הפקעה – ע"פ חוק, רשאית המדינה להפקיע שטחים מסויימים המצויים בבעלות פרטית ובתמורה לתשלום פיצויים.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד

אודות כותב המאמר

עו"ד זהר נוה

המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד" www.od-law.co.il 03-6950662, 052-8568881

מאמרים קשורים

פרסומת

מאמרים אחרונים בנושא מקרקעין