עסקה במקרקעין - מושגי יסוד

פורסם: 21/09/2006 |תגובות: 0 | צפיות: 22,305 | Share


עסקת המקרקעין הידועה והנפוצה ביותר היא רכישת או מכירת דירה. עסקה זו מהווה את אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר שאדם עושה במהלך חייו. עסקה כזו כוללת נושאים, מושגים ונתונים שלא תמיד ברורים ומיובנים בצורה מלאה וקל מאוד לטעות בהם.

אי הבנה של המונחים, מהות העסקה כמו גם שלביה השונים, עלולה לעלות לרוכש/מוכר בכספים רבים ולכן ברשימה זו ניתן סקירה של המונחים הבסיסיים על מנת לתת אינדיקציה על מהות הנושא.


הצדדים לעסקה

יש להבחין בין מוכר לבין קונה לעניין האינטרסים העומדים בפני כל אחד מצדדים אלה בבואו לעסקה הנדונה.

מטרתו של הקונה במקרה זה, הינה לוודא כי הזכויות (שהן למעשה הדבר המוחשי שהוא רוכש בעסקה זו) המוצגות לפניו במהלך ביצוע העסקה, הן אכן הזכויות "הנכונות והאמיתיות" .
כלומר הזכויות בהן הקונה מעוניין (האם בזכות בעלות או שמא זכות אחרת) וכן, הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין הרשמיים של מדינת ישראל לגבי הנכס.

במילים פשוטות – על הקונה לוודא שהנתונים המוצגים בפניו ביחס לעסקה הספציפית, הם הנתונים הנכונים והאמיתיים. מעטים הם מקרי הרמאות שקורים בפועל, אולם בסכומי עסקה של מאות אלפי שקלים אי אפשר להיות זהיר מדי.

לעומת הקונה, מעוניין המוכר לוודא, כי סכום העסקה יועבר לרשותו במלואו וללא עיכובים.


חוזה המכר

חוזה המכר הינו הסכם בין הצדדים לרכישת/מכירת הנכס הספציפי. במסגרת הסכם זה נקבעים תנאים שונים ביחס לפרטי הנכס, מחיר הנכס, התשלומים, סדר הפעולות הנדרשות לצורך השלמת העסקה וסיומה ע"י העברת הזכויות בנכס משם המוכרים לשם הקונים.

בהסכם זה ניתן למצוא גם הוראות המתייחסות לנושאים כגון משכנתא של המוכר ושל הקונה, תשלומי מסים ביחס לעסקה, הוראות ביחס למסים עירוניים ועוד.


חשיבות ייצוג ע"י עו"ד

מכיוון שבמקרה של עסקת מקרקעין, ישנם מספר סוגי רישום הנרשמים בדרכים שונות ומגוונות ומכיוון שיש לוודא במהלך ביצוע העסקה את העברת הכספים המסודרת מן הקונה למוכר – אין מנוס משכירת שירותיו של עו"ד (הקונה בעיקר) ללווי עסקת מכר שכזו.
תפקידו של עורך הדין ולוודא, מצד אחד, כי כל המסמכים הרשמיים – אכן מעידים על הזכויות הנכונות של בעלי הדירה הנמכרת ומן הצד השני – לוודא כי דרכי העברת הכספים, עליהם מתחייב הקונה, הינן ראויות ואינן מערימות קשיים על גב המוכר.

לצורך בדיקה ראויה של הזכויות הדירה הנמכרת ולצורך וידוי כי כספי הקנייה קיימים, רצוי מאוד ואף הכרחי, כי לפחות עו"ד אחד ילווה את העסקה מראשיתה. כמו כן, עסקת מכר/ קניית דירה טעונה דיווח לרשויות המס המתאימות ולעיתים רבות דורשת התערבותם של גורמים חיצוניים לעסקה (מנהל מקרקעי ישראל (ר' פרק נפרד), חברה משכנת, חברה קבלנית).

אנשים רבים טוענים כי אין להם כל צורך בעו"ד מאחר ומדובר בעסקה פשוטה - גם עסקה פשוטה עלולה להסתבך שלא לצורך, דבר שעלול לגרום לצדדים להוצאות כספיות של אלפי ועשרות אלפי שקלים, שלא לומר עוגמת נפש רבה.

זכרון דברים

המדובר במסמך העקרונות הראשוני הנחתם בין הצדדים על מנת ליצור את ההתחייבות ביניהם למכר/ קניית הדירה.
רבים נוטים לזלזל במעמד החתימה על זכרון הדברים וזאת מחוסר ידיעה – כי זכרון הדברים, למרות שאינו קיים כלל עפ"י חוק, מחייב כמו חוזה המכר לכל דבר ועניין. .
יתרה מזאת – אדם שחתם על זכרון דברים למכר/ קניית דירה, איננו יכול לסגת ממעשהו זה ויהא צפוי לתביעה ולפיצוי הצד האחר בגין הפרת חוזה (!)..
.
זאת דוגמא נוספת מדוע חשוב להיוועץ בעו"ד טרם חתימה על זכרון הדברים. לצורך כך – יש ליצור קשר עם עו"ד כבר בשלב חיפוש הדירה ולהכינו לשיחת הטלפון לקראת יום החתימה על זכרון הדברים, אשר מתבצעת לרוב בלחץ זמן.
.
בתים משותפים

כללי – בית משותף הינו מעמד מיוחד בחוק לבניין, המאפשר לבעלי דירה בבניין לרשום את בעלותם בדירה ספציפית בפנקסי המקרקעין הרשמיים של מדינת ישראל.
חשיבות הרישום ברורה – ומהווה אישור רשמי לזכות מסוג בעלות שיש לבעל הדירה בדירתו.

כיום מתחייב קבלן לדאוג לרישום בניין שנבנה על ידו בפנקס הבתים המשותפים מייד לכשיתאפשר בידו הדבר, אולם ידוע, כי הדבר מתאפשר רק לאחר שנים מספר ולעיתים אין יותר חברה קבלנית שתדאג לדיירים. על כן חשוב, כי כל בעל דירה יוודא רישום דירתו הנכון והמדויק בטאבו (ר' הגדרה).


בית משותף אמור להתנהל ע"פ האמור בחוק, כעין קהילה עצמאית בעלת חוקים פנימיים משלה (אשר מוכתבים לרוב ע"פ החוק), שתפקידם להסדיר את החיים התקינים ואת השימוש ההוגן ברכוש המשותף בבניין. כך, למשל: תקנון הבית המשותף – לפיו חייב להתנהל כל בית משותף. ישנו התקנון המצוי בחוק, הוא התקנון האוטומטי שיחול על בית משותף וברשות דיירי הבית לשנותו.

חלקו של כל דייר ברכוש המשותף – כיחס שטח ריצפת הדירה אל מול שטח רצפת כל יתר הדירות בבניין.

סכסוכים – נידונים בפני המפקח על הבתים המשותפים או בפני בימ"ש שלום.

נציגות הבית המשותף – ע"פ חוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף מתמנה מכח תקנון הבית המשותף. כלומר, קיימת חובה שבחוק למנות נציגות לבית משותף.


מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל")

הוקם מכח החוק ומתפקידו לנהל את מקרקעי מדינת ישראל (כ- 93% מכלל האדמה במדינה).

המינהל, המחזיק בעתודות הקרקע העצומות של מדינת ישראל, היקצה במשך שנות קיום המדינה אדמות שונות לאנשים פרטיים. ברוב המקרים נחתמו חוזי חכירה בין האנשים הפרטיים לבין המינהל. במסגרת הסכמים אלה מוכתבת מערכת היחסים בין המינהל לבין החוכרים ושם גם נקבעים התשלומים השונים למינהל שעל החוכרים לשאת בהם, כגון:
דמי הסכמה – המשולמים תמורת הסכמתו של המינהל להעברת הזכויות הרשומות ע"ש החוכרים לשמו של אדם אחר (כמו במכירת דירה).
דמי היוון – המשולמים תמורת הזכות להאריך את חוזה החכירה עם המינהל (בד"כ בעוד 49 שנים) ואשר פוטרים את המשלם אותם מתשלום דמי הסכמה במקרה מאוחר של העברת זכויות.
דמי היתר – המשולמים למינהל במקרה של שינוי ייעוד הקרקע המוחכרת, ממנו נהנה המחכיר.


ליקויי בניה

במערכת היחסים בין קבלן לבין רוכשי דירות חשוב להבין את מערך יחסי הכוחות בין הצדדים: הקבלן הינו בעל הממון, בעל השליטה בכל המתרחש במהלך בניית הדירות (הנכס, לוח הזמנים וכו') והרבה פעמים כופה את דעתו ואת החלטותיו על הדיירים הבודדים, שרכשו ממנו דירה במיטב כספם.

בגלל הפרשי הכוחות הלא מאוזנים לעיל – מוודא החוק בישראל, כי אותם בעלי דירות יזכו להגנה מפני נזקים שאירעו להם בעקב התנהגותו הרשלנית/ לא מקצוענית של הקבלן.
במסגרת זו, נקבעה "תקופת בדק", המתחילה מרג מסירת הדירה לרוכש וסיומה משתנה בהתאם לחלק הבנייה אותו היא בודקת (צנרת, מרצפות, קירות וכו'). במהלך תקופת הבדק ולאחריה – ניתנת לדיירים הזכות לתבוע את הקבלן על נזקים ממשיים בחלקי הבנייה השונים.

התיישנות תביעה נגד קבלן – כדי שהדיירים יוכלו לתבוע את הקבלן על נזקים במסגרת המועדיחם הקבועים בחוק, עליהם להתריע בפניו על ליקויים ו/או נזקים אלה בזמן שנקבע, אחרת עלולה תביעתם להתיישן. מי אחראי לתקן הפגמים – לאחר גילוי הפגמים, יש להודיע עליהם לקבלן ולתת לו הזדמנות הוגנת לתקנם. חשוב לפנות בפעם הראשונה לקבלן ולהודיע לו על הליקויים בכתב על מנת להראות רצינות הדרישה וכדי לגרום לטיפול מהיר וטוב בתיקונם. כמו כן, אם לא יסכים הקבלן לתקן או אם תיקוניו לא ייעשו על הצד הטוב ביותר – יישמרו זכויות הדיירים. בכל מקרה, טוב יעשו הדיירים אם ייוועצו עם עו"ד כבר בשלב המוקדם.

תביעה ע"י נציגות – חשובה בעיקר לצורך תביעה על ליקויים שאירעו ברכוש המשותף בבניין – לגביו רשאית לתבוע רק הנציגות של כלל הדיירים – ר' הפרק על בתים משותפים

חוו"ד מומחה – חשובה לצורך הגשתה יחד עם תביעה לביהמ"ש. הפנייה לגורם הנכון בשלב זה מאוד חשובה לתוצאות התביעה העתידית – לכן חשוב וכדאי מאוד להיוועץ בעו"ד כבר בשלב בחירת המומחה.


מיסוי מקרקעין

כל חיוב במס נוצר כתוצאה מ"אירוע מס" ובמקרה שלנו, עסקה במקרקעין. האירוע המוכר ביותר לציבור הרחב הינו עסקת מכר כמובן, אולם מאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לאירוע מס עליו יש לדווח לרשויות, לרבות העברת בעלות, מתנה וירושה, חשוב להיוועץ בעו"ד טרם נקיטה בכל פעולה הקשורה במקרקעין, דבר העלול למנוע סיבוכים מיותרים בעתיד ותשלום כספים רבים עבור מסים.

מס שבח – מוטל על הרווח הריאלי (בשונה מן הרווח האינפלציוני) שנוצר למוכר והנובע מן ההפרש במחיר המקרקעין בעת קנייתם לבין מחירם הריאלי בזמן מכירתם. לאור השינויים בשוק הנדל"ן השנים האחרונות, עלול להיווצר מצב בו נוצר רווח ריאלי בשווי הדירה אולם בשל השינויים בשוק, נוצר שבח שלילי – חיוב 0.

מס מכירה – מוטל על מוכר המקרקעין ומהווה בעקרון כ- 2.5% מסכום המכירה. מס זה אינו חל בכל מקרה ועל כן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

מס רכישה – מס החל על רוכש המקרקעין. המס מורכב מ- 2 מדרגות מס קבועות,3.5% ו – 5% כאשר במקרים מסוימים, יהנה הרוכש גם ממדרגת מס נוספת בשיעור של 0.5%. סכום כל מדרגשה משתנה מעת לעת עפ"י שינויי המדד והאינפלציה אולם הם תמיד נגזרים מסכום הרכישה.

מיסים עירוניים – יש להבחין בין מיסים עירוניים שוטפים, כגון ארנונה לבין היטלים עירוניים הנדרשים לתשלום בעת עשיית עסקה בדירה או בעקבות שינויים או הקלות שניתנו לנכס עקב שינוי בתכנית שקיימת לגביו. הארנונה העירונית נגבית מכח החוק ובתמורה לשירותים העירוניים השוטפים מהם נהנים האזרחים (פינוי אשפה וכו').

לעומת זאת, היטל השבחה מוטל על הנכס בשל השבחתו – ניצול זכויות הבניה הקיימות בו עקב שינוי תכנית.


מילון מושגים

משכנתא – המדובר בזכות במקרקעין המוגדרת בחוק ומשמעותה הלוואה המובטחת במשכון/שעבוד של מקרקעין.
.
חכירה – המדובר בשכירות של המקרקעין למשך תקופות ארוכות העולות על 10 שנים כאשר שכירות לתקופה של מעל 25 שנה נקראת "חכירה לדורות" ולרוב נעשית לתקופה של 49 שנה. מושג זה נפוץ בעיקר במקרקעין הרשומים במנהל מקרקעי ישראל או במקרקעין שהבעלות בהם שייכת לקק"ל, חברות פרטיות או לגופים ציבוריים.
.
המפקח על בתים משותפים – ממונה מטעם החוק ואחראי על רישום הספרים התקין העוסק בבתים משותפים וכמו כן דן בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים. בהקשר זה יש לציין, כי סמכותו של המפקח אינה ייחודית אלא מקבילה – הסמכות מוקנית גם לבימ"ש השלום.
.
טאבו – הפנקסים הרשמיים של מדינת ישראל, בהם מתבצעים כל רישומי הבעלות על הקרקעות בארץ. חשיבות הרישום בפנקסים הינה גדולה מאוד וביכולתה להכריע באופן מוחלט סכסוכים בנוגע לבעלות, המגיעים לבית המשפט.
.
חברה משכנת - חברת בנייה שמשרד הבינוי והשיכון הכיר בה כחברה בעלת סמכות לנהל רישום זכויות ושעבודים בנכסים, שמינהל מקרקעי ישראל העמיד לרשותה. מדי פעם בפעם מפרסם משרד הבינוי והשיכון את רשימת החברות המשכנות ומעדכן אותן. הבנק אימץ רשימה זו לשם קבלת התחייבות מצד החברות המשכנות הכלולות בה לרישום משכנתא כבטוחה זמנית עד לרישום משכנתא בפועל.
.
בימ"ש לעניינים מקומיים – באותה דרגה של בימ"ש שלום. מוסמך ע"פ חוק לדון בעבירות ובסעיפי חוקים ספציפיים בלבד. בעיקר כאלה העוסקים בתכנון ובבניה לא חוקיים.
.
ועדה מקומית/מחוזית לתכנון ובניה – הועדה המקומית מורכבת מחברי המועצה המקומית/ העירייה והועדה המחוזית – הרשאית לדון בערעורים על החלטות הועדה המקומית..
הועדה המקומית דנה בכל סוגי היתרי הבניה הקיימים ועל החלטותיה ניתן לערער לועדה המחוזית כאמור. חשוב להיוועץ במומחים טרם הגשת בקשות להיתרי בנייה – על מנת למנוע סחבת מיותרת והחלטות לא רצויות של הועדה.
.
תכניות מתאר ארצית/ מחוזית/ מקומית – תפקיד תכניות המתאר השונות – לדון בייעודי הקרקע לגביה הן דנות. התכניות הארציות דנות בשטחי כל המדינה, התכניות המחוזיות בשטחי מחוזות מסוימים וכך הלאה.
.
תכניות בניין עיר (תב"ע) – התכניות המפורטות ביותר, הקיימות במינהל ההנדסה של כל רשות מקומית/ עירייה ובהן מעמדה של כל חלקת שטח בתוך הרשות המקומית, ע"פ תכניות החלוקה והייעוד שהותוו בתכניות המתאר לעיל.
.
הפקעה – ע"פ חוק, רשאית המדינה להפקיע שטחים מסויימים המצויים בבעלות פרטית ובתמורה לתשלום פיצויים.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד

שאלות ותשובות

שאל שאלה
200 תווים שנותרו
דרג את המאמר הזה
5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 12 קול(ות)
    פידבק
    הדפס
    פרסם מחדש
    מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/620/עסקה-במקרקעין-מושגי-יסוד

    השאר תגובה למאמר זה

    עו"ד עמית דביר

    הענקת דירות במתנה בקרב בני משפחה, הינה דבר שכיח למדי. אנו נתמקד בדברינו להלן במקרה הנפוץ בו הורים מעבירים לילדיהם הבוגרים (מעל גיל 18) דירה ללא תמורה, או לחילופין מבקשים לרכוש דירה בעבור ילדם תוך רישומה על שמו, בין היתר, על מנת לחסוך במס. נשפוך אור על סוגייה זו, על השיקולים, הסיכונים וההשלכות של ביצוע מהלך שכזה.

    על ידי: עו"ד עמית דבירl חוק ומשפט> מקרקעיןl 06/09/2009 lצפיות: 2,986

    ברשימה זו נפרט בפני הקורא, את הנושאים העיקריים שיש לשים אליהם את הלב בעריכת עסקת מקרקעין, עם דגש על רכישת דירת מגורים. רכישת נכס מקרקעין בכלל ודירת מגורים בפרט הינה בד"כ אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שנערוך במהלך חיינו. רוכש דירה ישקיע את מירב כספו בכך ובנוסף אף יתחייב למשכנתא ארוכה. שיקול דעת, התייעצות עם מומחה ובדיקה יסודית ימנעו עוגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות מיותרת בין הרוכש למוכר. חשוב להדגיש כי מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי להיפך, לא ניתן להפריז בחשיבות פנייה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין עובר לרכישת דירה. למרות זאת ניסינו להרחיב במאמר ככל האפשר על מנת שהקורא יוכל להבין את תהליכי רכישת נכס מקרקעין מתחילתם ועד סופם. כמובן שקיימות דקויות עליהן דילגנו (כמו התהליך המדויק בדרך חישוב מס השבח וכיו"ב), על מנת למנוע עומס ובלבול מיותר.

    על ידי: בר אל ירון, עורך דיןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 24/08/2008 lצפיות: 28,824

    מכירת ו/או קנית דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה משפחה במהלך חייהבדרך כלל, המטרה ברכישת דירה, אינה הפקת רווח אלא סיפוק הצורך הבסיסי של האדם לקורת גג. על כן בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר תנאים המאפשרים למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת דירת מגוריםמס שבחמס זה מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס ובין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו מס שבח מוטל על המוכר והוא תלוי במספר גורמים.

    על ידי: ערן כהן, עורך דיןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 03/06/2010 lצפיות: 3,233

    עניינו של מאמר זה, בהיבטי מיסוי מקרקעין בסוגיה של חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים (סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג - 1963), סקירה של הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010 הדנה בסוגיה זו, לרבות החלטות שניתנו במסגרת המוסד להחלטות מיסוי.

    על ידי: עו"ד עינת גלוסרl חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 10/01/2011 lצפיות: 2,002

    מאמר זה ידון בנושא מס שבח בדגש על מס השבח ברכישת דירת מגורים. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאשר זכות זו אינה מהווה לגביו "מלאי עסקי". לא מן הנמנע מלציין כי כשמו, מס השבח יוטל רק אם נוצר "שבח" כהגדרתו לעיל. במידה ולא היה רווח או שהיה הפסד לא מוטל מס שבח. החוק מסדיר את דרך חישוב המס, את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות בעניין יום המכירה, שווי המכירה. כמו כן מסדיר החוק את הפטורים והקלות המס המוענקות לזכאים.

    על ידי: בר אל ירון, עורך דיןl חוק ומשפטl 25/08/2008 lצפיות: 6,573

    הענקת דירה במתנה לנכדים

    על ידי: מייק יורק , עו"דl חוק ומשפטl 09/03/2008 lצפיות: 1,601
    אליסון&מוזס - עורכי דין

    כחלק מחבילת הצעדים בהם נקטה ממשלת ישראל בניסיונה להתמודד עם קצב ושיעור עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, חוקק 'חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011' (להלן – החוק). החוק נועד לנסות ולהביא לשינוי מגמה בשוק הדיור באמצעות מתן הקלות ופטורים ממיסוי לא מבוטלים שיעודדו, כך מקוים, ביצוע עסקאות וכפועל יוצא להגדלת היצע הדירות ולהוזלת מחירן.

    על ידי: אליסון&מוזס - עורכי דיןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 08/12/2011 lצפיות: 211

    רבות נכתב ודובר על תכנון מס במקרקעין לעניין הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ודירת מגורים מזכה. עם זאת, בבואינו לבחון באיזה פטור ממס שבח עדיף להשתמש במכירה הנוכחית, עלינו לבחון ולהכיר את המושג דירת מגורים לעניין חוק מיסוי מקרקעין. הגדרת דירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין הינה שונה מההגדרה השגורה בציבור. כמו כן נעמוד על ההבדל בהגדרה בין דירת מגורים יחידה לדירת מגורים מזכה מעבר לצורך להכרת ההגדרה על פי החוק, ניתן להשתמש במבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך ביצוע תכנון מס.

    על ידי: ערן כהן, עורך דיןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 04/06/2010 lצפיות: 511

    מס שבח מקרקעין הוא מס שמוטל על רווחים כספיים שמקורם במכירה של מקרקעין או במכירה של מניות באיכות המקרקעין. סוג המס הזה הינו פיתוח ישראלי יחודי, שיוצר אבחנה בין מיסוי רווח הון המגיע ממקרקעין למיסוי רווח הון המגיע ממקורות אחרים.

    על ידי: קידום אתרים - SEO Israell חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 26/10/2008 lצפיות: 2,852

    ביום 12 באוגוסט 2007 אישרה הממשלה את תקציב המדינה לשנת 2008 וחוק ההסדרים (להלן: "חוק ההסדרים 2008"), במסגרתו בוטל מס המכירה עם תחולה רטרואקטיבית מיום 1.8.07. בשלב זה טרם אושרה החקיקה בכנסת. ביטול מס המכירה ייכנס לתוקף רק לאחר השלמת הליכי החקיקה ופרסום ברשומות.

    על ידי: גילת קרן ויגאל רופאl חשבונאות ומס> מיסוי מקרקעיןl 12/02/2008 lצפיות: 564

    רכשתם דירה והחלטתם להשכיר אותה וליהנות מתשואת דמי השכירות, פרסמתם את הדירה בלוח מודעות והנה אתם עומדים בפני חתימת חוזה שכירות. לפתע עולים חששות- מה יקרה אם השוכר לא יעמוד בחוזה השכירות, מה יקרה אם השוכר יפסיק לשלם את דמי השכירות ומה תוכלו לעשות באותם המקרים?

    על ידי: ליטל אורליl חוק ומשפט> מקרקעיןl 07/10/2014 lצפיות: 22
    עו"ד עפר שחל

    האם ניתן להקים סוכה ברכוש המשותף ללא אישור והסכמה? האם ניתן להתחבר לחשמל? היכן מאחסנים את הסוכה במשך השנה? כל מה שרצית לדעת בענין סוכה בבית משותף.

    על ידי: עו"ד עפר שחלl חוק ומשפט> מקרקעיןl 03/10/2014
    עורך דין ירון גיל

    מספרים על דן,בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי. כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה שאיתה יוכל לחלוק את העושר הזה. ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות. יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה. "אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה, "אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר". מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו, ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת... לא אחת אנו

    על ידי: עורך דין ירון גילl חוק ומשפט> מקרקעיןl 02/10/2014 lצפיות: 23

    9.5 תמ"א 38/2 שאלות מכוונות 1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה [סעיף 49לג1] לא ניתן לקבל פטור על קבלת דירה חדשה משודרגת כנגד הריסת הדירה הישנה לפי פרק חמישי5, אלא רק בדרך של פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4. נכון/לא נכון. נמקו.

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 18/08/2014 lצפיות: 11

    1. כללי 1.1 מהותו של סעיף 5(ב) לחוק מע"מ נוסח סעיף 5(ב) לחוק הנו כדלקמן: "5. מס ערך מוסף על דברי אמנות ונכסים משומשים (א)... (ב) במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין המכירה בעת הרכישה; לענין זה, עוסק – למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים."

    על ידי: מנחם כהן עו"ד (רו"ח)l חוק ומשפט> מקרקעיןl 13/08/2014 lצפיות: 12

    ככל שבעלי הדירות ימהרו ויפנו לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באזורים המועדים לפורענות כך יגנו על עצמם בעלי הדירות טוב יותר מתרחיש הזוועה העתידי והצפוי של רעידת אדמה הרסנית.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 16

    במאמר זה אתייחס לנקודת מבטו של השוכר ביחס להסכם השכירות מול המשכיר. קיימים מספר דגשים שרצוי כי השוכר ישים ליבו אליהם על מנת להימנע בהמשך מעוגמת נפש ואף הפסד כספי ניכר בעת מחלוקת עם בעל הנכס.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014 lצפיות: 28

    מאמר זה ינסה לתת מספר דגשים בעבור בעל נכס המעוניין להשכיר דירתו למטרת מגורים.

    על ידי: שני ליבמןl חוק ומשפט> מקרקעיןl 30/06/2014

    רבות נכתב ונאמר על הליכי בוררות, יתרונותיהם וחסרונותיהם, אולם עד כה טרם ניתנה התייחסות עניינית בכל הנוגע לדרכים לביטול פסק בוררות. במאמר זה, נסקור את הדרכים לביטול פסק בוררות והמגבלות שהחוק מטיל ביחס לכך.

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> בוררותl 22/02/2008 lצפיות: 884

    האם כספים המשולמים לעובד שפרש לפרישה מוקדמת נחשבים לפנסיה? האם כספים ותשלומים אלו מהווים נכס אותו יש לחלק במסגרת הליכי גירושין?

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> דיני משפחהl 28/02/2007 lצפיות: 25,851

    אחת מהתופעות המוכרות של ערים צפופות כדוגמת תל אביב, ירושלים ואחרות היא חוסר הולך וגדל במקומות חניה לדיירים במיוחד לאלו המתגוררים בבתים ישנים בהם אין מקומות חניה כלל או שמספר מקומות החניה מצומצם. הבעיה החריפה במיוחד בשנים האחרונות כאשר למשקי בית רבים יש יותר מכלי רכב אחד אולם ברשותם מקום חניה אחד בלבד או אפילו לא גם זה, והדבר בא לידי ביטוי המוחשי ביותר במיוחד בבתים משותפים בהם יש מספר מוקצב של חניות שלא תמיד תואמות את מספר הדיירים או את מספר כלי הרכב. מה עושים וכיצד קונים חניה?

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 11/02/2007 lצפיות: 49,251

    במקרים רבים, יורשים מחלקים ביניהם דירת ירושה ע"י מכר ביניהם מבלי שיהיו מודעים באופן מלא לסוגיית המס שיכולה לחול על העסקה.

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 16/11/2006 lצפיות: 50,567 lתגובות: 2

    נכסי מקרקעין מהווים לרוב את סלע המחלוקת בין בני זוג המתגרשים. ברשימה זו נתאר את המצב המשפטי מבחינת מיסוי, זכויות צד שלישי וניגע בזכויות ידועים בציבור.

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> דיני גירושיןl 07/11/2006 lצפיות: 22,081

    האם רכישת דירה מכינוס נכסים היא עסקה משתלמת או לא?

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> מקרקעיןl 04/10/2006 lצפיות: 24,523

    בשנים האחרונות נפוץ המונח "ידועים בציבור" אך רבים עדיין לא מבינים במה מדובר. במאמר זה נסקור את משמעות המונח, הזכויות והחובות הנלוות אליו , מה לעשות ומה לא.

    על ידי: עו"ד זהר נוהl חוק ומשפט> דיני משפחהl 21/09/2006 lצפיות: 68,691
    קרדיט המחבר
    קטגוריות מאמרים
    Quantcast