ליווי בנקאי – מדו"ח אפס ועד סיום הפרוייקט

במאמר קודם תואר התהליך משלב רכישת הקרקע דרך הכנת דו"ח האפס ועד הסכם הליווי עם הבנק.

במאמר זה נתאר את המשך הפרוייקט דרך תהליך הליווי עד סיום הפרוייקט.

בכל הסכם ליווי תנאים כפי שנקבעו בין היזם לבנק לתחילת הליווי. תנאים מקובלים לתחילת הליווי הם: השקעת הון עצמי ע"י היזם, היתר בניה (לפעמים מסתפקים בהיתר חפירה וביסוס) וכמות מכירות מינימאלית.

לפעמים לבנק גם התניות ודרישות משפטיות לתחילת הליווי – לדוגמא:העברת בעלות, אישור תב"ע.

עם התמלאות התנאים וכשהיזם זקוק לכסף – הוא פונה את המפקח ומזמין אותו לביקור בשטח ולהכנת דו"ח התקדמות לבנק (דו"ח מס' 1).

מקובל ביקור באתר והכנת דו"ח פעם בחודש.

דו"ח ההתקדמות הוא דו"ח המציג את מצב הפרוייקט לתאריך הביקור.

הדו"ח כולל מספר מבטים עיקריים:

1.       נתונים אינפורמטיביים.

נתונים לגבי מועד הביקור, הנוכחים בביקור, מספר דו"ח (מתחיל בדו"ח מס' 1 וממשיך לפי הסדר), תאור מצב העבודות, שיטת העבודה, קבלנים, צילומים עדכניים מהאתר, מצב תכנוני – היתרים, טופסי 4, קצב התקדמות העבודה, תחזית לגמר, פיגורים ביחס לחוזה מול רשויות, פיגורים מול דיירים, חריגות בביצוע למול ההיתר.

2.       השקעות ויתרות תקציביות.

השקעות בבניה –  תקציב הבניה מתחלק לתת סעיפים החל מעבודות עפר, דרך עבודות שלד, עבודות פנים, פיתוח צמוד ועד טופס 4 ומסירה. תקציב הבניה גם מתחלק לפי בנינים שונים בפרוייקט ובנינים מטיפוסים שונים. לחישוב שווי ההשקעה בבניה יש שתי גישות:

שווי ביצוע הנדסי – שווי ע"פ הערכת ביצוע באחוזים ע"פ תת סעיפים כפי שמופיע בתקציב המאושר לפרוייקט. השווי ההנדסי הוא השווי כפי שנראה לעין ביום הביקור. השווי ההנדסי לא מתייחס לתשלום בפועל עבור העבודה, לא למועד הגשת חשבונות ע"י קבלנים, מועדי תשלום עבור חשבונות מאושרים ומצד שני גם לא למקדמות שניתנו לספקים.

שווי ביצוע כספי – סך הסכומים ששולמו בפועל לקבלנים ולספקים בפרוייקט. בסכום זה יש לשים לב שלא "ישתרבבו" צ'קים דחויים, תשלומי מע"מ ובעיקר לא תשלומים בגין פרוייקטים אחרים.

פערים בין ביצוע הנדסי לביצוע כספי בתנאים אידיאליים ההפרש בין ביצוע הנדסי לביצוע כספי הוא "אשראי ספקים". כלומר הביצוע ההנדסי גבוה יותר מהביצוע הכספי וההפרש משקף את סך ההשקעות בפרוייקט שטרם שולמו/נפרעו.

כאשר הביצוע הכספי נמוך במידה חריגה מהביצוע ההנדסי – יש שתי אפשרויות – שהתקציב בדו"ח אפס מוגזם או שהיזם אינו משלם לקבלני משנה (הכסף זולג למקומות אחרים) ואז יש חשש משיבושים בעבודה, קריסה של קבלני משנה שלא קיבלו את שכרם, עצירת העבודה ותביעות משפטיות בהמשך.

כאשר הביצוע הכספי כמעט זהה לביצוע ההנדסי וידוע שיש אשראי ספקים הרי יש חשש שתקציב הבניה אינו מספיק. אפשרות אחת שהתקציב אינו מספיק בבסיסו ואפשרות נוספת שבמהלך הבניה נוצרו סעיפי חריגים ותוספות לקבלנים שמשולמים אך לא הובאו לידיעת הבנק והמפקח.

כאשר הביצוע הכספי גבוה מהביצוע ההנדסי – ברור שיש בעיה בתקציב או בזליגת כספים מהפרוייקט המלווה למקומות אחרים.

את ניתוח הפערים הנ"ל אפשר לחדד ולעשות במיקוד גדול יותר – למשל – תקציב עבודות עפר לעומת תשלומים לקבלני עבודות עפר וכו'.

השקעות מנהלתיות

קרקע, מיסי קרקע, תשלומי פיתוח, אגרות בניה, תכנון, העתקות, חיבורי חשמל – לפי מה ששולם בפועל.

תווך, שווק, פרסום ומשפטיות - ניתן לשחרר ע"פ מה ששולם בפועל. שיטה זו מדויקת ומונעת טענות. ניתן לשחרר גם באופן יחסי למכירות (כלומר – כשמכרו 10% מהנכסים – משחררים 10% מהתקציב) שיטה זו נוחה ומונעת סיבוך במעקב אחרי הוצאות וגם בשיוך הוצאות לפרוייקט מסוים. יש יזמים המשווקים בעצמם את הדירות ולא משלמים לעצמם דמי תיווך ואז אין הוצאה בגין המכירות אבל ראוי לשחרר כסף בגין המכירה. במצב זה גם מובטח שבגמר המכירות משחררים את כל התקציב, לא נוצר חוסר תקציבי ולא עודף.

תקורות - בסעיף תקורות לא נהוג לשחרר ע"פ הוצאות בפועל – אלה רק באופן טכני. בד"כ יחסית לביצוע ולפעמים סכום קבוע לכל חודש. היתרון של תשלום באופן יחסי לביצוע הוא שלא נוצר מחסור או עודף תקציבי.

בצ"מ – כאן לא מתבצע שחרור אלא התקציב משמש לכיסוי חריגה באחד הסעיפים האחרים.

בדרך כלל השיטה היא שמעבירים סכום מתקציב בצ"מ לתקציב שבמחסור. לפעמים משבצים את ההוצאות שחרגו בסעיף בצ"מ (פחות נפוץ).

מימון – תקציב המימון מורכב מכמה תת סעיפים, ריבית על הלוואות, ערבויות חוק מכר,עמלות שונות בחשבון הבנק ושכ"ט מפקח. כל סעיפי המימון (למעט שכ"ט מפקח) אינם לשחרור – אלו הם כספים שנגבים בחשבון הפרוייקט – לכן אין צורך לשחרר אותם ליזם אלא רק לסכום אותם ולשבץ בטבלאות. העניין בנושא המימון הוא בעיקר לוודא שסך המימון אינו חורג/יחרוג מהמסגרת התקציבית. לגבי שכ"ט מפקח – אם משוחרר ישירות מהחשבון הסגור

– הרי דינו ככל הוצאת מימון – אם משולם ע"י היזם מהחשבון הפתוח – הרי ראוי להפריד

את שכ"ט מפקח מסעיף מימון וליצור לשכ"ט מפקח סעיף נפרד שם השחרור הוא לפי הוצאות בפועל.

יתרות תקציביות

לכל סעיף תקציבי בפרוייקט מחושבת היתרה התקציבית (ההפרש בין התקציב לניצול).

היתרה יכולה להיות מוצגת במונחי מדד בסיס ו/או ערך נוכחי.

היתרה התקציבית יכולה להיות חיובית, מאופסת או שלילית.

יתרה תקציבית חיובית מראה שיש אפשרות להוציא עוד כסף מסעיף זה – אבל יש צורך לעקוב ולהעריך אם היתרה התקציבית מספיקה (לדוגמא – בסעיף שווק – אם נוצל 90% מהתקציב ונמכרו רק 20% מהדירות – ברור שהיתרה התקציבית לא תספיק ויש להתריע מוקדם)

יתרה תקציבית מאופסת אופיינית לסעיפים כגון קרקע ופיתוח שלאחר ששולמו אין צפי לעוד הוצאה, בסעיפים אחרים יש לשים לב ולוודא שלא צפויות עוד הוצאות (תכנון והעתקות לדוגמא – בהרבה מקרים נוצרות עוד הוצאות עד שלבים מאוד מתקדמים של הפרוייקט)

יתרה תקציבית שלילית היא מצב בעייתי – ניתן לכסות מבצ"מ, אם נשאר, או לא לאשר הוצאה או להעביר עודפים מסעיפים אחרים או לפעול להגדלת תקציב.

3.       דו"ח מכירות

דו"ח המכירות הוא הרחבה של רשימת הנכסים ושווים מדו"ח האפס. דו"ח המכירות הוא טבלא שבכל שורה בה נתונים לגבי אחד הנכסים. חשוב לציין בכותרת דו"ח המכירות אם הנתונים הם כוללי מע"מ או לא. להלן תכולת דו"ח מכירות טיפוסי:נתונים מזהים (מס' בנין, קומה, מס' דירה, מספר חדרים...). הערכת שווי – שווי כפי שהופיע בדו"ח אפס, שווי מלאי נוכחי (אם לא נמכר) מכונה (C). פרטי הרכישה (אם נמכר) – תאריך המכר, שם הרוכש, מחיר מכירה, מדד להצמדה, מחיר מכר לעומת שווי בדו"ח 0. תקבולים – סה"כ תקבולים בערכים שוטפים מכונה (A), תקבולים מביקור אחרון, אחוז תקבולים מחוזה – בחלק מהמקומות – מכירה אינה נספרת כמכירה אם לא שילם הרוכש לפחות 15% מהסכום בחוזה. יתרה לקבל בערך נוכחי מכונה (B), פיגורים או הקדמות של רוכשים ביחס ללוח תשלומים בחוזה, ערבויות חוק מכר שניתנו לדירה וכן חוסר בערבויות לעומת תקבולים, דיירים שסיימו לשלם (גמר חשבון) ודיירים שקיבלו את הדירה. כאן יש לוודא שאין מצב שדיירים מקבלים את הדירות לפני גמר תשלומים.

בדו"ח מכירות יש גם שורת סיכום ובה הנתונים: סה"כ תקבולים בערכים שוטפים A-, סה"כ יתרה לקבל בערך נוכחי B-, סה"כ שווי מלאי לא מכור C-.סה"כ A+B+C. חשוב לעקוב אחרי התנהגות הנתון A+B+C מדו"ח לדו"ח וכן ביחס לדו"ח אפס. אם הנתון יורד הרי שמוכרים מתחת לאומדן, אם הנתון עולה – הרי שמוכרים מעל לאומדן. אם יש שינויים גדולים מדו"ח לדו"ח צריך לברר מה גרם לשינוי (טעות בהקלדה, שינוי גדול במדד, מכירות במחיר שונה מאוד מהאומדן).

בשורת הסיכום גם סופרים את מספר הדירות המכורות, מספר הדירות ששלמו למעלה מ-15%, אחוז מכר ממוצע ביחס לאומדן המקורי, אחוז תקבולים ממוצע מתוך סך החוזים, סך פיגורי דיירים וסה"כ  נתקבל מביקור אחרון, בשורת הסיכום ניתן לספור גם את מספר הדירות שנמסרו, במקרים שהפרוייקט מחולק לשלבים – מבצעים גם שורת סיכום ביניים לכל שלב.

4.       שחרורי הבנק

שחרור כספים ליזם יכול להתבצע משני מקורות: אשראי ע"י הבנק (הלוואה) או שחרור מכספי דיירים.

שחרור כספים לקבלן בגין ביצוע  

שחרור ע"פ ביצוע הנדסי - אם ההסכם בין הבנק לקבלן הוא ששחרור הכספים יהיה ע"פ ביצוע הנדסי – הרי זה פשוט. החשש הוא שבמקרה שהקבלן יקלע לקשיים עלולים קבלני משנה לפנות לבנק ולדרוש ממנו את חובם. טענות הבנק כי העביר את הכסף לקבלן – לא תמיד יעמדו לבנק.

קבלני המשנה ידרשו את פירעון החוב כדי להמשיך לעבוד או שיטענו לטענת עיכבון על הפרוייקט הגוברת לפעמים על השעבוד לבנק.

שחרור ע"פ ביצוע כספי – משחררים לקבלן ע"פ מה שהוציא בפועל (יש לוודא שהחסם העליון לשחרור הוא הביצוע ההנדסי). שיטה זו דורשת מהקבלן שיהיו לו מקורות לשלם את ההוצאות השוטפות של החודש.

במקרה שיש קבלן מפתח משלמים לקבלן המפתח ע"פ חשבונות מאושרים שלו. גם כאן יש לוודא שחוזה קבלן מפתח מתאים לתקציב (כולל גם לוח השחרורים), יש לוודא שבחשבון קבלן המפתח אין סעיפי "חריגים". לפעמים מעבירים ליזם את הסכום לתשלום ולפעמים מבצעים העברות ישירות לחשבון קבלן המפתח. – לקבלן המפתח משלמים את הסכומים ללא מע"מ.

לפעמים שיטת השחרור היא ע"פ רשימות צ'קים. בתחילת החודש מגיש היזם רשימות צ'קים לתשלום. המפקח בודק ומאשר שאכן שייך לפרוייקט, במסגרת התקציב המאושר ולא מעבר לביצוע ההנדסי. רק צ'קים מאושרים נפדים ע"י הבנק. (גם כאן יש לשים לב לא לשחרר מע"מ). בביקור הבא מצטרפים הצ'קים שנפדו לסך הביצוע הכספי ורשימת צ'קים נוספת

מוגשת לאישור.

שחרור בגין מע"מ תקבולים –במקרים רבים ההתחשבנות עם שלטונות מע"מ איננה במסגרת הליווי הבנקאי, לפיכך מע"מ תקבולים מועבר כולו ליזם. כאן הנוסחה היא חישוב המע"מ ששילמו הרוכשים מתוך סך התקבולים (מסובך מעט יותר עם חל שינוי בשיעור המע"מ במהלך הפרוייקט) בניכוי מע"מ ששוחרר בדוחות קודמים.

יש מקרים שהמפקח מבצע בדיקה מעמיקה של מע"מ תקבולים מול מע"מ תשומות והשחרור הוא בהתאם.

שחרורי עודפים והון עצמי – בעיקר בשלבים מתקדמים בפרוייקט ולקראת גמר.

5.       סיום הפרוייקט

המקרה הנפוץ של סיום הפרוייקט הוא גמר הבניה, קבלת טופס 4 לכל הבניינים, גמר מכירת הנכסים, אכלוס הדירות, הסרת השעבוד של הבנק, חוזי חכירה לרוכשים (או הערת אזהרה), החזר כל האשראי לבנק, שחרור כל ההון העצמי והעודפים ליזם.

לכאורה הליווי יכול להסתיים גם מבלי סיום הפרוייקט, מצב זה אינו נפוץ אך הוא יכול לנבוע מאי כדאיות להמשיך בפרוייקט עקב קשיים במכירות, קשיים הנדסיים, קשיים סטטוטוריים, קשיים של היזם. מבחינת הבנק חשוב להחזיר את האשראי והערבויות שניתנו.

אם יש בפרוייקט מספיק מקורות להחזרת האשראי והערבויות – הרי מבחינת הבנק הפרוייקט הסתיים, היזם נשאר עם יתרת הקרקע והמזומנים שנותרו בקופת הפרוייקט. היזם ימשיך בפרוייקט כשהתנאים ישתנו (בד"כ נזקקים לדו"ח 0 חדש). היזם גם יכול למכור את יתרת הקרקע לאחרים.

אם אין בפרוייקט מספיק מקורות להחזרת האשראי והערבויות – אזי יתרת הקרקע נשארת משועבדת לבנק (בתקווה ששווי הקרקע מכסה את יתרת החוב).