סקירת כדאיות ישום תמא 38

כפי שתארנו בכתבות קודמות תמא 38 הנה תוכנית אשר יוצרת בעצם מהלך של עסקת קומבינציה בה מוחלפות הזכויות הניתנות לקבלן על גג הבניין ובקומה המפולשת תמורת שיפוץ המבנה, חיזוקו מפני רעידות אדמה ותוספות אחרות הניתנות לדיירים בתמורה לזכויות אלו . הזכויות המוענקות במסגרת התמא פטורות פטור מלא או חלקי לפי העניין מהטלי השבחה ומס שבח.

בשל העובדה כי התמורה הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל מיקומה הגאוגרפי ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.

בעוד שבמקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים באחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .

בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע  בחלק מהמיקומים השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.

תמא 38, תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו  כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.

תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים  - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית  שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.

תמא 38 חיפה והקריות , תמא 38 באר שבע – בראשונה בעיקר קיימת דרישה משמעותית ליישום התוכנית , זאת בשל גיל המבנים וכמו כן בשל סכנת רעידת האדמה באזור זה, למרות זאת קיימת בעיותיות בכדאיות ליישום התוכנית  באזורים אלו מצד היזמים בשל שווי קרקע נמוך לבנייה דבר המונע יכולת התקדמות לביצוע וישום .

תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות מהותית בתוך העיר בין מקומות אשר כדאיים ליישום ( למרות הרווח הנמוך יחסית ) לבין אלו שאין הצדקה כלכלית או הרווח מרג'נלי . עיריית ראשון מאפשרת בנייה של מעבר לקומה אחת הניתנת לאחר הצגת תחשיב כלכלי אך המיסוי המוטל על הזכויות הניתנות מעבר לאלו הניתנות במסגרת התמא גבוה . עיריית ראשון השכילה להקים מנגנון מקצועי ותומך בהגשת הבקשות לתוכנית וקבלת מידע.

מהאמור לעיל ניתן לראות כי על מנת להמשיך ולעודד את ביצוע התוכנית על המחוקק והרשויות להמשיך ולתמוך בהקמת מנגנונים לתמיכה בישום התוכנית וליישום הקלות באזורים בהם אין הצדקה כלכלית ליישום או הכדאיות נמוכה. יש לדאוג כי יתקיים מערך יחסים בו הן דיירי הבניין , והן הייזמים\ קבלנים יוצאים נשכרים בישום תמא 38

אין האמור לעיל בכדי להוות חווד דעת מקצועית והרשום לעיל מהווה דעה אישית של הכותב לפי מיטב נסיונו .