מוכר דירה בת"א? מהו השווי האמיתי של הדירה

מוכר דירה בת"א? מהו השווי האמיתי של הדירה

נכון ל 2021 מחירי הדירות בתל אביב רק ממשיכים לקפוץ כלפי מעלה, אבל שמאי המקרקעין השונים מעריכים לפעמים את הדירה בכמות שהיא בלתי מספקת, כלומר בחסר, מה שגורם לכך שקונה פוטנציאלי יתקשה לקבל את מתן הכסף הדרוש למימון העסקה (למשכנתא). אז כאן נשאלת השאלה כיצד אפשר לדעת  מהו באמת שווי הנכס שאתם רוצים לרכוש ו/או למכור בתל אביב?

מחירי הדירות בתל אביב רק עולים ונכס שלפני 6-7 שנים שקונה יכול היה לקנות ב- 2.4 מיליון שקל שווה כיום כמעט ל 4 מיליון ש"ח – וגם זה ארעי, לפחות כך אני סבור. אז מדוע שמאי המקרקעין מתקשים להדביק את הרוח הפעור כשהם באים להעריך את שווי הנכס בתל אביב? וכיצד זה גורם להשפעה על רוכשי דירות/ מוכרי דירות  שבאים לקנות ו/או למכור את דירתם? ובכן בשיטה השמאית, הכול נובע מעיון וניתוח של עסקאות דומות לדירות שנמכרו בסביבה התל-אביבית תוך ביצוע התאמות להבדלים בין הדירה הנמכרת לבין דירות שנמכרו וההשוואה ביניהן. לשיטת גישה זו קוראים – גישת ההשוואה השמאית.

בדרך זו, זו אפשר להשוות את הדירה המדוברת לדירות בתל אביב דומות ככל שניתן בסביבתן הקרובה, אך דרך זו  ניכרת ביכולת ליקויה. כלומר, לא תמיד ניתן לבצע התאמה בין הדירות שנמכרו לאחרונה,  כיוון שלא תמיד קיימים פרטים לגבי דירות דומות שנמכרו בסביבת הדירה המדוברת ושעונים על התנאים של הדירה הנמכרת.

אז למה בכל זאת שמאי המקרקעין מעדיפים את דרך ההשוואה השמאית? הנני סבור כי הנוחות והפשטות מדברת בעד עצמה, הן בעבודתם ו-הן עבור מזמין השרות והבנתו. אני, כאיש נדל"ן מעל עשור בתחום השיווק והתיווך של דירות בצפון תל אביב, ומהוותיקים והבולטים בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ידע וניסיון נרחב בתחום הפינוי ובינוי, המקרקעין והתכנון והבניה, והנני הבעלים והמייסד של חברת הנדל"ן בר-לב – ובעקבות לימודי המשפטים שלי מהשנים האחרונות, אני פחות מתחבר לגישת ההשוואה השמאית, ובלבד כי אני סבור שקשה להשוות בין דירה אחת לדירה שניה.

אני כן מאמין גדול שבדירות, כמו גם אנשים, אין להסתכל על הקנקן אלא על מה שבתוכו.

ההבדל בין חודשי השנה

לפני מספר חודשים  מכרתי דירת גן בשטח של כ- 100 מ"ר בנוי עם 100 מ"ר גינה צמודה. הכוללת שתי חניות צמודות –  בעיר תל אביב. על פי רוב הדעות של משרדי תיווך מומלצים בתל אביב לרבות המתעניינים וכמובן המוכרים בעצמם- כאן המקום לציין כי דירת הגן נחשבה לאחת הדירות היפות והמושקעות ביותר בצפון תל אביב, עם גמרים באיכות בלתי מתפשרת, לצד עיצוב אדריכלי נחשב ויוקרתי.

שעה שהופיע השמאי להעריך את דירת הגן, נתקל הוא בחוסר נתונים השוואתיים לגבי נכסים שנמכרו בסביבה וכתוצאה מכך לא ידע להשוות ותמחר את דירת הגן בשווי נמוך בהרבה והקונים לא קיבלו את המימון שהיו צריכים מהבנק לשם המשכנתא אלא משכנתא נמוכה יותר ולכן עסקת המכר התפוצצה. כאן אוסיף כי אל חשש, דירת הגן נמכרה בפחות מ -60 ימים למשפחה מקסימה מרמת אביב.

הנתונים המפורסמים אתר הנדל"ן הממשלתי ברשות המיסים ובאתר מדל"ן, למשל, מתפרסמים פעם ב 4 עד 6 חודשים מיום חתימת העסקה ובפרק זמן זה שוק הדירות בתל אביב לפעמים משתנה.

לקראת סוף שנת 2021, כולנו היינו ערים לכך לעד כמה שוק הדירות רותח ועולה במהרה.
שווי הדירות בתל אביב של תחילת 2021 היו נמוכים בהרבה לעומת שווי הדירות של סוף אותה השנה. במצב שכזה, שמאי המקרקעין של חודש נובמבר לא יכול לחזות את העתיד ואת שינוי המגמה והתמורות של שוק הדירות העכשווי. – ובטח שעל אחת כמה וכמה שלא יכול להעריך את השווי הנכון של הנכס נכון לתקופה הנוכחית, ולכן הערכת השמאות של הדירה בחודש 11 נמוכה בהרבה יותר ממחיר הרכישה.

הבהרה נוספת והיא: עניין של ההיצע והביקוש: בתקופה האחרונה ההסגרים כתוצאה מהקורונה עשו את די שלהם והרבה מאד אנשים הוציאו מעט כסף ב-שנתיים האחרונות על תקופת פנאי ו/או חופשות לחוץ לארץ, והחליטו להשקיע את מיטב כספם בשדרוג הדירה הקיימת, כמו לדוג' שדרוג למרפסות, טיפוח הגינות וכיוצא באלה.

במקביל ב-שנתיים האלו התחלות הבנייה נעצרו, לא נבנו עוד יחידות דיור חדשות ובפרט בערים מרכזיות ואושרו באופן תלוי מעט תוכניות בנייה עתידיות – דמיינו לעצמכם, קונה רוצה לקנות דירה, מוכן לשלם  על הדירה אבל אין לו מה לקנות, דבר שמוביל לעלייה קיצונית במחירי הדירות.

אז מה ניתן לעשות

השילוב בין מאגר נמוך של דירות לביקוש גבוה + פער של ארבעה עד שישה חודשים בעובדות החדשות של עדכוני הרכישה באתר הנדל"ן הממשלתי וברשות המיסים ובאתר מדל"ן , גורמים לכך שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר – ולמרבה הצער אני צופה פני עתיד שעוד יעלו המחירים. אז מה כן ניתן לעשות? להכיר משרד תיווך מומלץ בתל אביב שחי ונושם את השוק ומכיר את המחירים של העסקאות שנסגרו אתמול.

לסיום אומר, בין אם אתם קונים נכס או רוצים למכור נכס. הנכם מוזמנים להתייעץ איתנו.

נכון שיש עמלת תיווך, אולם עמלה זו היא "כעין וכאפס" לעומת הסכומים שאתם יכולים להרוויח ו/או להפסיד כשאתם מוכרים דירה בתל אביב.

מאחל לכולנו לחזור במהרה למחירים שפויים ולהיצע יותר רחב ומכאן לדירה חדשה בדיוק כמו שאתם מחפשים.

בר-לב נדל"ן

ניסים אלוני 17, פארק צמרת, תל-אביב

077-4490-338

\

הוסף תגובה